Die 3SI Immogroup setzt mit einem innovativen Konzept neue Maßstäbe in der Wiener Immobilienwelt: Wohnungen nach Maß. Was in der Mode längst selbstverständlich ist, hält nun auch im Wohnbau Einzug – Käuferinnen und Käufer erhalten die einmalige Möglichkeit, ihre Wohnung von Grund auf nach individuellen Vorstellungen zu gestalten.

Maßgeschneiderte Wohnungen statt Lösungen von der Stange

„Kein Projekt gleicht dem anderen, und kein Käufer ist wie der andere. Warum also sollten Wohnungen dieser Individualität nicht folgen? Mit unserem Konzept schaffen wir eine neue Dimension des Wohnens und können auf persönliche Wünsche eingehen und so maßgeschneiderte, hochwertige und einzigartige Wohnungen erschaffen“, so Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

Im Gegensatz zu herkömmlichen Bauträgern, die ausschließlich fertiggestellte oder standardisierte Einheiten anbieten, geht die 3SI einen Schritt weiter: Die Sanierung startet erst mit dem Käufer. Damit fließen persönliche Wünsche bereits in der Bauphase ein – von edlen Parkettböden über luxuriöse Bäder bis hin zu Sonderlösungen wie Wintergärten oder Smart-Home-Systemen. Auch individuelle Grundrisse sind, je nach Projekt, möglich, sodass die Wohnung nicht nur technisch, sondern auch räumlich exakt auf die Bedürfnisse der künftigen Bewohner abgestimmt wird.

So entfällt für die Käufer jeder nachträgliche Aufwand für Umgestaltung oder aufwendige Sanierungen: Alles ist bereits so umgesetzt, wie sie es sich wünschen. Damit entsteht nicht nur ein Wohn(t)raum, der individuell passt, sondern auch sofort bezogen werden kann – ohne zusätzliche Arbeit oder Kompromisse.

Die 3SI Immogroup bietet dieses maßgeschneiderte Wohnkonzept derzeit in besonders attraktiven Wiener Lagen, etwa im 2., 3. und 4. Bezirk. Hier sind Wohnungen mit Größen zwischen rund 30 und 200 m² möglich – von kompakten City-Apartments bis hin zu großzügigen Familienwohnungen oder exklusiven Penthouses. Jede Einheit ist damit ein unverwechselbares Unikat.

Einzigartige Wohnungen, die Persönlichkeit und Wünsche der Käufer widerspiegeln

Für künftige Bewohner bedeutet dies höchste Individualität, Qualität und Wertsteigerung. Für den Markt markiert es eine echte Premiere – denn diese Form der maßgeschneiderten Individualisierung war im Wiener Altbau bislang kaum vorstellbar.

Darüber hinaus steht die 3SI Immogroup für höchste Qualität und Nachhaltigkeit. Durch den bewussten Umgang mit bestehender Bausubstanz, die sorgfältige Auswahl langlebiger Materialien und modernste technische Standards entstehen Wohnungen, die nicht nur zeitlos schön, sondern auch nachhaltig wertbeständig sind.

Mit diesem neuen Segment erweitert die 3SI Immogroup ihr Angebot und spricht gezielt Individualisten an, die beim Wohnungskauf keine Kompromisse eingehen möchten, sondern ihre persönlichen Wohnträume verwirklichen wollen.

Gruppenfotos: © 3SI Immogroup | Branding Identity Thomas Meyer
Wohnungen: © 3SI Immogroup | Petar Uljarevic
Wohnung nach Maß: © 3SI Immogroup

Sechs neue Altbau-Highlights: 3SI Immogroup bringt über 60 Wohnungen in Wiens gefragtesten Lagen auf den Markt

Die 3SI Immogroup startet mit dem Verkauf von insgesamt sechs einzigartigen Altbau-Projekten in Wien. Die angebotenen Wohnungen reichen vom sanierten Gründerzeitjuwel bis hin zur charmanten Altbau-Einheit mit Gestaltungspotenzial. Damit unterstreicht das Unternehmen einmal mehr seine führende Rolle im Wiener Zinshaus- und Wohnungseigentumsmarkt.

Leopoldstadt und Landstraße – gefragte Wohnlagen mit Zukunft

Neue Investmentmöglichkeiten entstehen durch die 3SI Immogroup im 2. und 3. Bezirk: In der Schüttelstraße, mit Blick zum grünen Prater, und in der Unteren Viaduktgasse nahe Donaukanal verbinden die angebotenen Wohnungen Historie und Lagequalität mit großem Gestaltungspotenzial. Hier profitieren Käufer von der Nähe zum Stadtzentrum, urbaner Infrastruktur und hohem Freizeitwert.

Ebenfalls im 3. Bezirk, in der Hagenmüllergasse unweit des Rochusmarktes, entstehen durch Sanierungen und einem geplanten Dachausbau zusätzliche hochwertige Wohnflächen – ein perfektes Beispiel für die Verbindung von Altbauflair und zeitgemäßer Wohnqualität.

„Gerade in herausfordernden Zeiten ist es unsere Verantwortung, stabilen und leistbaren Wohnraum zu schaffen. Die 3SI Immogroup setzt dabei bewusst auf Erhalt und behutsame Sanierung statt Abriss – so sichern wir nicht nur den Charme der Wiener Altbauten, sondern schaffen auch langfristig Werte für kommende Generationen“, betont Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

Aufstrebendes Ottakring trifft noblen Charme von Währing

In Ottakring, am beliebten Familienplatz, kommt eine gepflegte Eckliegenschaft mit 15 Eigentumswohnungen auf den Markt. Die 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen sind ideal für alle, die ein authentisches Wiener Lebensgefühl schätzen.

In der Sternwartestraße im 18. Bezirk präsentiert sich ein wunderschön sanierter Altbau in einer der lebenswertesten Gegenden Wiens. Die charmante Lage zwischen Türkenschanzpark und Innenstadt machen die fünf Wohnungen, zwischen 51 und 109 m², besonders für Eigennutzer attraktiv.

Meidling als gewachsener Bezirk mit Familienflair

In der Malfattigasse, nur wenige Minuten von Schönbrunn entfernt, wird ein gepflegter Altbau mit modernisiertem Stiegenhaus in den Verkauf gebracht. Bei den 17 Wohnungen finden sich sowohl frisch generalsanierte Wohnungen als auch Einheiten mit Potenzial zur individuellen Gestaltung – ideal für Eigennutzer oder Anleger, die den Charme eines urbanen Wiener Grätzels schätzen.

„Mit diesen sechs Projekten zeigen wir die Vielfalt des Wiener Altbaus, von prachtvoll sanierten Gründerzeithäusern bis zu Objekten mit spannenden Entwicklungsmöglichkeiten. Jede Liegenschaft ist ein Unikat, dessen Wert nicht nur in der Immobilie selbst, sondern auch in der Qualität der Lage liegt“, so Gerhard Klein, Geschäftsführer der 3SI Makler.

Foto Familie Schmidt: © 3SI Immogroup | Branding Identity
Visualisierung: © 3SI Immogroup | PicMyPlace
Fotos Immobilien: © 3SI Immogroup | Petar Uljarevic

Mitten im dritten Wiener Gemeindebezirk verwandelt die 3SI Immogroup ein charmantes Gründerzeithaus aus dem Jahr 1900 in ein Vorzeigeprojekt modernen Wohnens – mit dem vielsagenden Namen „The Legacy“. Ing. Peter Riehl, Baumanagement bei der 3SI Immogroup, gibt Einblicke in das Konzept, die Herausforderungen und die Kooperation mit dem Dachfensterhersteller FAKRO.

Was macht „The Legacy“ zu einem besonderen Projekt?

Peter Riehl: Das Gebäude ist ein echtes Juwel. Als Eckzinshaus steht es wie ein Fels in der Brandung und prägt das Straßenbild deutlich. Unser Ziel war es, den historischen Bestand mit modernen, zeitgemäßen Elementen zu verbinden – mit Respekt vor der vorhandenen Substanz und einem klaren gestalterischen Anspruch. Besonders stolz sind wir auf die durchgängige Detailverliebtheit – von der Fassade bis zu den RAL-Farbcodes jeder einzelnen Komponente.

Welche Rolle spielen Visualisierungen bei Ihren Projekten?

Peter Riehl: Eine sehr zentrale. Sie helfen nicht nur den Kund:innen und Mieter:innen, sich das Endergebnis vorzustellen, sondern auch uns im Projektteam. Im Eingangsbereich hingen von Anfang an Renderings – das hat alle täglich daran erinnert, worauf wir hinarbeiten. Diese Bilder haben sogar bei der Montage von Stuckelementen geholfen.

Noch bevor der Bau begann, wurde das Projekt auf Basis der Visualisierungen international mit dem Luxury Lifestyle Award in der Kategorie „Best Luxury Residential Development“ ausgezeichnet – das war für uns eine schöne Bestätigung.

Gab es besondere Herausforderungen bei der Sanierung?

Peter Riehl: Wie bei jedem Altbauprojekt sind Überraschungen inklusive. Hinter der historischen Fassade verbirgt sich über ein Jahrhundert Geschichte. Jede Wohnung ist anders, jede Maßnahme individuell. Besonders komplex war die Überbauung eines bestehenden Lichthofs – bei laufendem Betrieb mit Bestandsmietern. Wir sind hier stockwerksweise und mit viel Rücksicht vorgegangen, um den Alltag der Bewohner:innen so wenig wie möglich zu beeinträchtigen.

Zudem haben wir das gesamte Haus auf Fernwärme umgestellt, um es gasfrei zu machen. Trotz aller Bemühungen hat sich leider eine Wohnung dem Anschluss verweigert. Das zeigt, wie schwierig es sein kann, Dekarbonisierung ganzheitlich umzusetzen – selbst wenn der Wille da ist.

Wie haben die Mieter:innen auf die Modernisierungen reagiert?

Peter Riehl: In erster Linie waren die Bestandsmieter:innen natürlich froh, als die Bauphase vorbei war. Aber sie profitieren auch ganz konkret von der Sanierung: geringere Heizkosten durch bessere Dämmung und neue Fenster, Fernwärme, moderne Ausstattung und ein neuer Lift.

Wie kam die Zusammenarbeit mit FAKRO zustande?

Peter Riehl: Die Zusammenarbeit mit FAKRO hat sich bereits bei früheren Projekten bewährt. Ein Anruf genügte – und wir waren wieder im Austausch. Uns ging es nicht nur um Technik, sondern auch um Design, Licht und Komfort.

Gemeinsam haben wir überlegt, wie sich die neue Green-View-Fenstergeneration von FAKRO am besten integrieren lässt: weniger Rahmen, mehr Licht, bessere Dämmung, erhöhter Schallschutz – hier ist FAKRO führend. In der Planungsphase haben wir intensiv mit FAKRO und den Technikern zusammengearbeitet. Das Ergebnis: deutlich mehr Lichteinfall und ein wesentlich offeneres Raumgefühl.

Welche Rolle spielten Innovation und Nachhaltigkeit bei der Fensterwahl?

Peter Riehl: Wir bei 3SI gehen gerne neue Wege, wenn sie sinnvoll sind. Wir arbeiten schon länger mit FAKRO zusammen und schätzen die Innovationsfreude des Unternehmens. Die GreenView-Fenstergeneration hat uns vor allem mit ihrer schlanken Bauweise überzeugt. Gerade bei niedrigen Kniestöcken bringt das optisch wie funktional große Vorteile. Auch der gewünschte Schallschutzwert von 40 dB wurde zuverlässig erreicht.

Besonders spannend war das Thema einteiliger Außenrollläden bei Dachfenstern: Früher brauchte man für jedes Fenster einen separaten Rollladenkasten – heute geht das deutlich eleganter: ein einteiliger Außenrollladen über zwei Dachfenster. Das ist eine Neuheit von FAKRO, die uns positiv überrascht hat.

Wie verlief die Montage der Dachfenster?

Peter Riehl: Die Montage war gut vorbereitet – unter anderem durch Schulungen mit dem FAKRO-Team. Die größte Herausforderung lag in der passgenauen Einbindung in die bestehende Dachhaut. Besonders bei den Schnittstellen – also dem Übergang von Fenster zu Dach – ist Präzision gefragt. Hier war die enge Zusammenarbeit mit dem FAKRO-Techniker Tomasz Podleska und dem FAKRO-Außendienstmitarbeiter Markus Mertens entscheidend: schnelle Kommunikation, gemeinsame Lösungen – das hat alles reibungslos funktioniert.

Wie reagieren Kund:innen auf das Ergebnis?

Peter Riehl: Sehr positiv. Die lichtdurchfluteten Räume und die hohe Fensterqualität werden oft gelobt. Deshalb setzen wir die Produkte von FAKRO auch bei unserem nächsten Projekt, dem „Prunkstück“ in der Tendlergasse in Wien, wieder ein.

Laut unserem Makler ist die Nachfrage nach dem Objekt sehr hoch. Gerade im gehobenen bzw. Luxussegment schätzen und fordern Kund:innen die Kombination aus guter Lage, Architektur und hochwertiger Ausstattung. Im Dachgeschoß beeinflussen besonders die Dachfenster das Raumklima, Raumgefühl und die Belichtung – diese Faktoren sind kaufentscheidend, da sie ein Gefühl gehobener Lebensqualität vermitteln. Großzügige Fensterfronten sind ein echtes Verkaufsargument.

Und Ihr persönliches Fazit?

Peter Riehl: Wir sind sehr zufrieden. Das Haus ist außen wie innen ein Schmuckstück. Die Kombination aus denkmalgerechter Sanierung, modernen Fensterlösungen, Energieeffizienz und gestalterischer Klarheit macht „The Legacy“ zu einem echten Vorzeigeprojekt.

Zur Person – Ing. Peter Riehl, Baumanagement bei 3SI Immogroup

Ing. Peter Riehl ist gebürtiger Wiener und absolvierte die HTL Mödling. Nach mehreren Jahren in der heimischen Baubranche zog es ihn aus privaten Gründen nach Neuseeland. Dort blieb er – pandemiebedingt – länger als geplant und wirkte unter anderem beim Bau des Hundertwasser Art Centre in Whangārei mit. Diese Erfahrung prägte ihn sowohl architektonisch als auch organisatorisch. Zurück in Wien fand er bei der 3SI Immogroup eine neue berufliche Heimat und ist seither fixer Bestandteil des Baumanagement-Teams – mit einem geschulten Blick für Architektur, Technik und Teamarbeit.

Hier geht es zum original publizierten FAKRO Artikel und Video des Altbauprojekts "The Legacy".

© 3SI Immogroup | JAMJAM

Für die Ewigkeit: „Sanieren ist immer besser als abreißen“ – nach diesem Credo arbeitet die 3SI Immogroup. Wie aus einem desolaten Zinshaus ein runderneuertes Wohnhaus entsteht, erklärt Geschäftsführer Michael Schmidt in einem Beitrag von Sandra Baierl im Kurier.

1899 hat Architekt Friedrich Exter ein Wohnhaus in der Meißnergasse (1220Wien) konzipiert. So, wie es damals üblich war: im Erdgeschoß mit Rustika-Steinen, mit Pilaster und Ornamenten an der Fassade. Während des Zweiten Weltkrieges wurde die Immobilie beschädigt, im Zuge der Fassadenherstellung 1953 dann ohne Rücksicht auf die ursprüngliche Ausgestaltung repariert. Seitdem war das Haus in der Meißnergasse auf einer Seite schmucklos, auf der anderen gab es noch die ursprüngliche Fassadengliederung.

Die 3SI Immogroup hat sich dem Projekt angenommen. Weil da viel Charme versteckt lag. So wurde im Hof, wo früher eine Werkstatt und später ein Reitstall waren, ein Hofhaus mit 55 m² errichtet. Als alleinstehende Wohnung samt Eigengarten. Rund 1,5 Jahre wurde das Objektsaniert. Es entstanden in den Regelgeschoßen und dem ausgebauten Dachboden 26 Wohneinheiten von 30 bis 127 Quadratmeter. Der Kaufpreis liegt je nach Wohnung zwischen 166.000 und 990.000 Euro.

Unsere Fragen richten wir an den geschäftsführenden Gesellschafter der 3SI Immogroup, Michael Schmidt. Nicht nur die Meißnergasse, auch sieben weitere Objekte sind soeben ins Portfolio des Unternehmens gekommen.

KURIER: Ein desolates Zinshaus komplett zu sanieren – warum macht man so etwas?

Michael Schmidt: Weil die 3SI auf Nachhaltigkeit setzt. Wenn man das nutzt, was da ist, ist man nachhaltig. Sanieren ist immer besser als wegreißen. Diese Gründerzeithäuser stehen seit mindestens hundert Jahren und sind eigentlich für die Ewigkeit gebaut. Es gibt sehr viele Menschen, die lieber in einer Wohnung mit Gründerzeitcharme leben wollen als in Neubauten. Sie haben einen eigenen Charme und zahlreiche Käufer honorieren das. Wir machen das ja auch, weil es sich auszahlt.

Es gibt einen Dachausbau: Warum hat man sich dafür entschieden und wie schwierig war die Genehmigung?

Dachausbauten sind immer eine große Herausforderung, aber oft die einzige Möglichkeit, um die Revitalisierung eines Gründerzeithauses auch wirtschaftlich sinnvoll hinzubekommen. Es sind zwar die teuersten neuen Quadratmeter, die man bauen kann, aber es sind eben neue, zusätzliche Flächen zum Vermieten oder Verkaufen.

Was waren die größten Hürden bei der umfassen- den Sanierung?

Der erste Schritt ist immer, die Baugenehmigung zu erhalten und dann die richtige Baufirma zu finden. Am schwierigsten bei einer Sanierung ist sicherlich der Dachaus- bau – auf ein altes Haus neue Wohnungen daraufzustellen und dabei auf die bestehende Substanz und das gesamte Erscheinungsbild zu achten, ist immer wieder echte Baukunst.

Mussten Sie Menschen ausmieten?

Nein, wir mussten keine Bewohnerinnen ausmieten. Mieter müssen auch nicht ausziehen, denn es wird in die bestehenden Mietobjekte nicht eingegriffen.

Wie wurde mit dem Thema ESG umgegangen?

Nachhaltigkeit ist uns wichtig, das zeigen wir seit über 20 Jahren, da wir bestehende Ressourcen nutzen und nicht abreißen, sondern erneuern und verdichten. Wir nutzen die bestehende Infrastruktur und bauen nicht auf der grünen Wiese, wo diese erst geschaffen werden müsste. Beim Heizsystem ist der Ausstieg aus Gasunausweichlich geworden. Wir verbauen Wärmepumpen, etwa im Hof des Hauses, und nutzen die Fernwärme, so weit dies möglich ist. Und alles, was verbessert werden kann, wird gemacht: von der Dämmung der Hoffassade  – alleine das bringt oft bis zu einem Viertel Heizkostenersparnis – Austausch der Fenster usw. All das liefert einen verbesserten Heizwert. Beider Meißnergasse war es möglich, das Haus an das Wiener Fernwärme- netz – und in einem Sommer wie jetzt muss man auch sagen das Fernkältenetz – anzuschließen.

Ein Zinshaus kann kein Neubau werden: Wie ist das alte Haus in Bezug auf Heizeffizienz bzw. modernem Klimasystem?

Das stimmt, aber fast würde ich sagen: Gott sei Dank ist es kein Neubau. Das Raumklima ist in einem Gründerzeitbau oft besser als in einem Neubau. Wenn Sie jetzt bei dieser Hitze in ein altes Stiegenhaus gehen, wissen Sie, was ich damit meine. Fünf Grad weniger, mindestens. Und mit den entsprechenden Dämmungen wie Fassade, isolierte Fenster etc. senke ich die Heizkosten im Winter beträchtlich. Bei Dachausbauten ist es heute ohne Beschattung und Klimaanlage gar nicht mehr denkbar. Und hier bietet Fern- wärme eine gute Ergänzung. Alternativ ist hier eine Erdwärmepumpe z.B. im Hof sinnvoll.

Wie lautet Ihre Gesamtrechnung für ein solches Projekt?

Die Investition in Gründerzeithäuser ist für die 3SI Immogroup gelebte Tradition und nicht nur mit wirtschaftlichen Maßstäben zu berechnen. Als Familienunternehmen in dritter Generation bauen wir etwas für unsere Kinder auf, das Wert und Bestand hat. Wenn Sie so wollen, ist die Rechnung also auf Generationen angelegt. Mal abgesehen davon, dass wir Zinshäuser lieben.

Die 3SI hat soeben sieben weitere Zinshäuser in Wien gekauft: Sind die gerade so günstig oder ist das Ihre Sammelleidenschaft?

Billig waren und sind Zinshäuser nie, was sich zuletzt am Markt getan hat, würde ich höchstens als Preiskorrektur bezeichnen. Manches war in den vergangenen Jahren schlichtweg viel zu teuer eingepreist. Jetzt hat sich das wieder auf einem normalen Niveau eingependelt. „Zinshäuser sammeln“ – so würde ich das aber nicht nennen. Wir lassen die nicht herumliegen und sperren sie auch nicht weg. Wir richten sie wieder her, und zwar am besten so, dass man sie mindestens noch einmal für weitere 120 Jahre bewohnen kann.

Die Originalversion dieses Artikels wurde von Sandra Baierl geschrieben und im "Kurier" am 27.07.2025 publiziert.
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Die 3SI Immogroup startet mit einem historischen Rekordergebnis ins Jahr: Bereits über 140 Eigentumswohnungen wurden im ersten Halbjahr 2025 verkauft – so viele wie nie zuvor in einem vergleichbaren Zeitraum. Damit hat das Wiener Familienunternehmen bereits zur Jahresmitte mehr Objekte vermittelt als im gesamten Jahr 2023 mit 90 Verkäufen und nahezu das Jahresergebnis 2024 mit 180 Verkäufe erreicht.

3SI Immogroup auf Rekordkurs: Starkes Halbjahr mit über 140 Wohnungsverkäufen

Für das Gesamtjahr rechnet die 3SI Immogroup mit bis zu 300 Transaktionen – ein eindrucksvoller Beleg für die kontinuierlich wachsende Nachfrage nach qualitätsvollem Eigentum in Wien.

„Unsere konsequente Strategie trägt Früchte. Die starke Halbjahresbilanz bestätigt nicht nur unsere Marktposition, sondern zeigt, wie groß das Bedürfnis nach sofort verfügbarem, hochwertigem Wohnraum in Wien ist“, freut sich Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

Wachstum auf ganzer Linie – mehr Verkäufe, mehr Projekte, mehr Wohnungen

Mit über 500 Eigentumswohnungen im aktiven Verkauf, weiteren Projekten in Planung und einer starken Investitionspipeline baut die 3SI Immogroup ihre Marktpräsenz deutlich aus. Zeitgleich liegen über 50 Kaufangebote für aktuell verfügbare Objekte vor – ein klares Zeichen für das ungebrochene Vertrauen in Qualität, Lage und Handschlagmentalität der 3SI Immogroup.

Mit einem Verkaufspreis von über € 19.000 pro m² markiert eine Wohnung im 9. Bezirk nicht nur das Spitzenergebnis des ersten Halbjahres, sondern auch den bislang höchsten Einzelverkauf der 3SI Immogroup.

Auch im Zinshausbereich wurde das Portfolio im ersten Halbjahr um sieben neue Liegenschaften erweitert, darunter Investments in zentralen Bezirken wie Landstraße, Wieden und Neubau. Das ermöglicht der 3SI Immogroup, über 100 weitere Wohnungen in Wien zu errichten und so dem steigenden Bedarf an qualitätsvollem Wohnraum gerecht zu werden.

3SI Immogroup bleibt aktiv und wird weiter Chancen nutzen

Während viele Marktteilnehmer angesichts der volatilen Marktlage noch zögern, investiert die 3SI Immogroup durchdacht und mit Weitblick: Bereits neun Projekte wurden dieses Jahr erfolgreich fertiggestellt, darunter die prestigeträchtigen Projekte THE LEGACY, VIVIENNE und THE LIBERTY. Bis diesen Sommer folgen weitere acht Fertigstellungen, die sofort bezugsfertigen Wohnraum bieten.

„Wir kaufen weiter, wir bauen weiter und wir bringen mehr Wohnungen auf den Markt als je zuvor. Unsere Rolle als aktiver, verlässlicher Stadtentwickler ist heute wichtiger denn je“; ist sich Schmidt der Verantwortung bewusst.

Blick nach vorn: Neue Projekte und starker Vertrieb

„Die Marktentwicklung spricht eine klare Sprache. Hochwertige, fertiggestellte Wohnungen in guter Lage sind begehrt wie selten zuvor und wir sind bereit, diese Nachfrage zu bedienen“, verspricht Gerhard Klein, Geschäftsführer der 3SI Makler.

So ist der Verkaufsstart von drei revitalisierten Stilaltbauprojekten in der Mariahilfer Straße 127, Halbgasse 20 und Rotenlöwengasse 16 erfolgt und stößt bei Eigennutzer:innen wie Investor:innen auf großes Interesse. Auch hier sind über den Sommer weitere Verkaufsstarts wie in der Paulusgasse und Hagenmüllergasse im 3. Bezirk oder in der Kröllgasse im 15. Bezirk geplant.

Die 3SI Immogroup bleibt ihrem Motto somit weiterhin treu:
Wir kaufen und bauen weiter!

Fotos: © 3SI Immogroup | Branding Identity

Der Bau & Immobilien Report trifft Michael Schmidt, CEO der 3SI Immogroup, im 3SI Head Office in der Wiener Innenstadt. Mit Blick auf die Albertina erzählt er im Interview, warum er mitten in der Krise eine Bauoffensive gestartet hat, auf welche Entscheidungen als CEO er stolz ist und was er heute anders machen würde. Außerdem verrät er, welche andere Branchen ihn reizen würden.

Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren durch ein Wellenbad der Gefühle gegangen. Jetzt läuft die KIM-Verordnung aus und die Zinsen sinken. Ist die Krise überwunden?

Michael Schmidt: Die Krise ist noch nicht ganz überwunden. Es geht aber auf jeden Fall aufwärts. In der schlimmsten Phase hatten wir 4 % Zinsen plus Aufschlag. Jetzt sind wir unter 2 %. Damit kann man leben und arbeiten. Auch die Baupreise haben sich beruhigt. Man kann wieder genauer kalkulieren. Die Baufirmen suchen wieder Aufträge und sind auch offen für kleinere Projektvolumen. Es ist noch nicht vorbei, aber es ist viel besser als 2023 oder 2024. 2023 haben wir 90 bis 100 Wohnungen verkauft, 2024 waren es 180 und in den ersten fünf Monaten 2025 waren es schon 120 Wohnungen. Ein Wachstum mit dem ich gut leben kann.

Wir befinden uns also im Endspurt der Krise?

Schmidt: Ja, das würde ich so sagen. Für uns als 3SI trifft das auf jeden Fall zu. Aber die letzten Jahre waren schon sehr herausfordernd. Wir – das gilt sowohl für mich persönlich als auch für mein gesamtes Team – haben so viel gearbeitet wie nie zuvor. Wir haben 2022 die Zinsen abgesichert und beschlossen, mehr zu bauen als jemals in der Geschichte der 3SI. Davon profitieren wir jetzt, weil die Wohnungen fertig sind und Kapital zurückfließt.

Viele andere Entwickler haben die Stopp-Taste gedrückt. Was waren Ihre Überlegungen hinter dem Entschluss, mehr denn je zu bauen? Das birgt ja auch Risiken.

Schmidt: Ich habe im Weiterbauen weniger Risiko gesehen als in der Alternative. Mir war relativ schnell klar, dass der klassische Projektverkauf so nicht mehr funktionieren wird, deshalb sind wir in den Einzelverkauf gegangen. Die Finanzierung war 2022 oder 2023 auch deutlich einfacher als jetzt. Damals hab ich alles bekommen, was ich wollte. Ich bekomme es jetzt auch noch, aber zu deutlich schlechteren Konditionen. Von dieser Entscheidung damals profitieren wir heute.

Gilt das, was für 3SI gilt, auch für die Branche? Wie würden Sie die aktuell beschreiben?

Schmidt: Die Stimmung hat sich auf jeden Fall aufgehellt. Das Problem ist nur, dass drei Jahre Krise viele Bauträger so in Bedrängnis gebracht haben, dass sie nicht mehr rauskommen. Grundsätzlich gibt es aber eine Aufbruchstimmung in der Branche. Die Mieten und Preise steigen. Jetzt profitieren die Bauträger von der Verknappung, die stattgefunden hat. Vor allem dann, wenn man fertige Waren hat. Man kann auch wieder ganze Zinshäuser oder Grundstücke verkaufen, wenn auch zu anderen Preisen als früher. Beim Einzelverkauf von Wohnungen erzielen wir heute höhere Preise als 2021, vor allem innerstädtisch.

Sie werden also beim Einzelverkauf bleiben?

Schmidt: Es war früher ja teilweise eine komische Zeit. Wenn das ganze Haus mehr bringt als der Einzelverkauf von Wohnungen, wenn man mit weniger Arbeit mehr Geld verdienen kann, dann macht man das natürlich. Das ist jetzt anders. Wir können heute zu fantastischen Preisen kaufen. Das Delta im Zinshausbereich zwischen dem Quadratmeter-Einkaufspreis und dem Quadratmeter-Wohnungspreis ist so hoch wie nie zuvor. Es macht wieder Spaß, Bauträger zu sein und viel Arbeit in ein Projekt zu investieren.

Sie haben erwähnt, dass die Baupreise spürbar sinken…

Schmidt: Vor allem habe ich viel mehr Auswahl. Wir sind heute auch für große Baufirmen interessant. Vor einigen Jahren war es sogar schwierig, kleinere Baufirmen zu finden, weil sie bei unglaublich vielen Projekten als Subunternehmer der großen Baufirmen tätig waren.

Es gab in der Branche einige Pleiten. Nicht jede war so spektakulär wie die Signa. Was lernt man daraus?

Schmidt: Über die Signa kann ich nicht viel sagen. Das war ja ein eigenes Geschäftsmodell mit dem Fokus auf das Handelsgeschäft. Das ist mit einem normalen Bauträger kaum vergleichbar. Lernen kann man aus jeder Krise. Hätte ich die Krise 2008 nicht mitgemacht, hätte ich 2022 nicht die Zinsen abgesichert. Natürlich tut es der Branche weh, wenn so große Namen scheitern, aber man darf das nicht mit dem klassischen Bauträger im Wohnbau vergleichen.

Welche Vision treibt Sie als CEO der 3SI Gruppe aktuell am stärksten an?

Schmidt: Ich wollte immer Bauträger sein und am Markt stark auftreten. Das ist uns in der Krise mehr als gelungen. Darauf sind wir stolz und das werden wir fortführen. Wir werden das Bauträgertum, den Einzelverkauf und die volle Wertschöpfung im Wohnungseigentum massiv ausbauen. Wir planen aktuell 15 bis 20 Projekte, die zum Teil auch heuer noch auf den Markt kommen werden. Wir haben heuer schon sieben Zinshäuser gekauft, die in den Einzelverkauf gehen.

Wenn Sie auf Ihr bisheriges Wirken als CEO der 3SI Group zurückblicken. Was war Ihre beste Entscheidung? Und was würden Sie heute anders entscheiden?

Schmidt: Aus jetziger Sicht würde ich das eine oder andere Projekt besser nicht gekauft haben. Ich freue mich über jedes neue Projekt, schaue heute aber noch viel genauer auf die Preise und auf die Details. Ich rechne heute vorsichtiger als früher. Die beste Entscheidung war sicher, dass wir in der Krise schnell reagiert haben. Ich bin seit 2001 im Geschäft und habe die Krise 2008 miterlebt. Das hat mir sehr geholfen. Ich habe die Zinsen abgesichert, die Kredite verlängert und aufs Bauen gesetzt. Damit habe ich heute gegenüber anderen Bauträgern einen Vorteil von zwei bis drei Jahren.

Wären Sie nicht in der Immobilienbranche gelandet? Welche andere Branche würde Sie reizen?

Schmidt: Architektur reizt mich sehr. Grundrisse planen und zeichnen mag ich sehr. Ich habe ja auch die HTL besucht. Ich hätte mir auch vorstellen können, Rechtsanwalt zu werden. Ich habe sogar ein Semester Jus studiert, aber ich bin eigentlich kein Streiter. Aber das Fachwissen imponiert mir. Was mir immer schon großen Spaß gemacht hat und immer noch macht, ist Marketing. Das habe ich auch innerhalb der 3SI Group enorm vorangetrieben.

Sollte ich irgendwann die Immobilienbranche verlassen, dann werde ich sicher etwas mit Marketing machen.

Die Originalversion dieses Artikels wurde von Bernd Affenzeller geschrieben und im "Bau & Immobilien Report" am 30.06.2025 publiziert.
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