Mitten im dritten Wiener Gemeindebezirk verwandelt die 3SI Immogroup ein charmantes Gründerzeithaus aus dem Jahr 1900 in ein Vorzeigeprojekt modernen Wohnens – mit dem vielsagenden Namen „The Legacy“. Ing. Peter Riehl, Baumanagement bei der 3SI Immogroup, gibt Einblicke in das Konzept, die Herausforderungen und die Kooperation mit dem Dachfensterhersteller FAKRO.

Was macht „The Legacy“ zu einem besonderen Projekt?

Peter Riehl: Das Gebäude ist ein echtes Juwel. Als Eckzinshaus steht es wie ein Fels in der Brandung und prägt das Straßenbild deutlich. Unser Ziel war es, den historischen Bestand mit modernen, zeitgemäßen Elementen zu verbinden – mit Respekt vor der vorhandenen Substanz und einem klaren gestalterischen Anspruch. Besonders stolz sind wir auf die durchgängige Detailverliebtheit – von der Fassade bis zu den RAL-Farbcodes jeder einzelnen Komponente.

Welche Rolle spielen Visualisierungen bei Ihren Projekten?

Peter Riehl: Eine sehr zentrale. Sie helfen nicht nur den Kund:innen und Mieter:innen, sich das Endergebnis vorzustellen, sondern auch uns im Projektteam. Im Eingangsbereich hingen von Anfang an Renderings – das hat alle täglich daran erinnert, worauf wir hinarbeiten. Diese Bilder haben sogar bei der Montage von Stuckelementen geholfen.

Noch bevor der Bau begann, wurde das Projekt auf Basis der Visualisierungen international mit dem Luxury Lifestyle Award in der Kategorie „Best Luxury Residential Development“ ausgezeichnet – das war für uns eine schöne Bestätigung.

Gab es besondere Herausforderungen bei der Sanierung?

Peter Riehl: Wie bei jedem Altbauprojekt sind Überraschungen inklusive. Hinter der historischen Fassade verbirgt sich über ein Jahrhundert Geschichte. Jede Wohnung ist anders, jede Maßnahme individuell. Besonders komplex war die Überbauung eines bestehenden Lichthofs – bei laufendem Betrieb mit Bestandsmietern. Wir sind hier stockwerksweise und mit viel Rücksicht vorgegangen, um den Alltag der Bewohner:innen so wenig wie möglich zu beeinträchtigen.

Zudem haben wir das gesamte Haus auf Fernwärme umgestellt, um es gasfrei zu machen. Trotz aller Bemühungen hat sich leider eine Wohnung dem Anschluss verweigert. Das zeigt, wie schwierig es sein kann, Dekarbonisierung ganzheitlich umzusetzen – selbst wenn der Wille da ist.

Wie haben die Mieter:innen auf die Modernisierungen reagiert?

Peter Riehl: In erster Linie waren die Bestandsmieter:innen natürlich froh, als die Bauphase vorbei war. Aber sie profitieren auch ganz konkret von der Sanierung: geringere Heizkosten durch bessere Dämmung und neue Fenster, Fernwärme, moderne Ausstattung und ein neuer Lift.

Wie kam die Zusammenarbeit mit FAKRO zustande?

Peter Riehl: Die Zusammenarbeit mit FAKRO hat sich bereits bei früheren Projekten bewährt. Ein Anruf genügte – und wir waren wieder im Austausch. Uns ging es nicht nur um Technik, sondern auch um Design, Licht und Komfort.

Gemeinsam haben wir überlegt, wie sich die neue Green-View-Fenstergeneration von FAKRO am besten integrieren lässt: weniger Rahmen, mehr Licht, bessere Dämmung, erhöhter Schallschutz – hier ist FAKRO führend. In der Planungsphase haben wir intensiv mit FAKRO und den Technikern zusammengearbeitet. Das Ergebnis: deutlich mehr Lichteinfall und ein wesentlich offeneres Raumgefühl.

Welche Rolle spielten Innovation und Nachhaltigkeit bei der Fensterwahl?

Peter Riehl: Wir bei 3SI gehen gerne neue Wege, wenn sie sinnvoll sind. Wir arbeiten schon länger mit FAKRO zusammen und schätzen die Innovationsfreude des Unternehmens. Die GreenView-Fenstergeneration hat uns vor allem mit ihrer schlanken Bauweise überzeugt. Gerade bei niedrigen Kniestöcken bringt das optisch wie funktional große Vorteile. Auch der gewünschte Schallschutzwert von 40 dB wurde zuverlässig erreicht.

Besonders spannend war das Thema einteiliger Außenrollläden bei Dachfenstern: Früher brauchte man für jedes Fenster einen separaten Rollladenkasten – heute geht das deutlich eleganter: ein einteiliger Außenrollladen über zwei Dachfenster. Das ist eine Neuheit von FAKRO, die uns positiv überrascht hat.

Wie verlief die Montage der Dachfenster?

Peter Riehl: Die Montage war gut vorbereitet – unter anderem durch Schulungen mit dem FAKRO-Team. Die größte Herausforderung lag in der passgenauen Einbindung in die bestehende Dachhaut. Besonders bei den Schnittstellen – also dem Übergang von Fenster zu Dach – ist Präzision gefragt. Hier war die enge Zusammenarbeit mit dem FAKRO-Techniker Tomasz Podleska und dem FAKRO-Außendienstmitarbeiter Markus Mertens entscheidend: schnelle Kommunikation, gemeinsame Lösungen – das hat alles reibungslos funktioniert.

Wie reagieren Kund:innen auf das Ergebnis?

Peter Riehl: Sehr positiv. Die lichtdurchfluteten Räume und die hohe Fensterqualität werden oft gelobt. Deshalb setzen wir die Produkte von FAKRO auch bei unserem nächsten Projekt, dem „Prunkstück“ in der Tendlergasse in Wien, wieder ein.

Laut unserem Makler ist die Nachfrage nach dem Objekt sehr hoch. Gerade im gehobenen bzw. Luxussegment schätzen und fordern Kund:innen die Kombination aus guter Lage, Architektur und hochwertiger Ausstattung. Im Dachgeschoß beeinflussen besonders die Dachfenster das Raumklima, Raumgefühl und die Belichtung – diese Faktoren sind kaufentscheidend, da sie ein Gefühl gehobener Lebensqualität vermitteln. Großzügige Fensterfronten sind ein echtes Verkaufsargument.

Und Ihr persönliches Fazit?

Peter Riehl: Wir sind sehr zufrieden. Das Haus ist außen wie innen ein Schmuckstück. Die Kombination aus denkmalgerechter Sanierung, modernen Fensterlösungen, Energieeffizienz und gestalterischer Klarheit macht „The Legacy“ zu einem echten Vorzeigeprojekt.

Zur Person – Ing. Peter Riehl, Baumanagement bei 3SI Immogroup

Ing. Peter Riehl ist gebürtiger Wiener und absolvierte die HTL Mödling. Nach mehreren Jahren in der heimischen Baubranche zog es ihn aus privaten Gründen nach Neuseeland. Dort blieb er – pandemiebedingt – länger als geplant und wirkte unter anderem beim Bau des Hundertwasser Art Centre in Whangārei mit. Diese Erfahrung prägte ihn sowohl architektonisch als auch organisatorisch. Zurück in Wien fand er bei der 3SI Immogroup eine neue berufliche Heimat und ist seither fixer Bestandteil des Baumanagement-Teams – mit einem geschulten Blick für Architektur, Technik und Teamarbeit.

Hier geht es zum original publizierten FAKRO Artikel und Video des Altbauprojekts "The Legacy".

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Für die Ewigkeit: „Sanieren ist immer besser als abreißen“ – nach diesem Credo arbeitet die 3SI Immogroup. Wie aus einem desolaten Zinshaus ein runderneuertes Wohnhaus entsteht, erklärt Geschäftsführer Michael Schmidt in einem Beitrag von Sandra Baierl im Kurier.

1899 hat Architekt Friedrich Exter ein Wohnhaus in der Meißnergasse (1220Wien) konzipiert. So, wie es damals üblich war: im Erdgeschoß mit Rustika-Steinen, mit Pilaster und Ornamenten an der Fassade. Während des Zweiten Weltkrieges wurde die Immobilie beschädigt, im Zuge der Fassadenherstellung 1953 dann ohne Rücksicht auf die ursprüngliche Ausgestaltung repariert. Seitdem war das Haus in der Meißnergasse auf einer Seite schmucklos, auf der anderen gab es noch die ursprüngliche Fassadengliederung.

Die 3SI Immogroup hat sich dem Projekt angenommen. Weil da viel Charme versteckt lag. So wurde im Hof, wo früher eine Werkstatt und später ein Reitstall waren, ein Hofhaus mit 55 m² errichtet. Als alleinstehende Wohnung samt Eigengarten. Rund 1,5 Jahre wurde das Objektsaniert. Es entstanden in den Regelgeschoßen und dem ausgebauten Dachboden 26 Wohneinheiten von 30 bis 127 Quadratmeter. Der Kaufpreis liegt je nach Wohnung zwischen 166.000 und 990.000 Euro.

Unsere Fragen richten wir an den geschäftsführenden Gesellschafter der 3SI Immogroup, Michael Schmidt. Nicht nur die Meißnergasse, auch sieben weitere Objekte sind soeben ins Portfolio des Unternehmens gekommen.

KURIER: Ein desolates Zinshaus komplett zu sanieren – warum macht man so etwas?

Michael Schmidt: Weil die 3SI auf Nachhaltigkeit setzt. Wenn man das nutzt, was da ist, ist man nachhaltig. Sanieren ist immer besser als wegreißen. Diese Gründerzeithäuser stehen seit mindestens hundert Jahren und sind eigentlich für die Ewigkeit gebaut. Es gibt sehr viele Menschen, die lieber in einer Wohnung mit Gründerzeitcharme leben wollen als in Neubauten. Sie haben einen eigenen Charme und zahlreiche Käufer honorieren das. Wir machen das ja auch, weil es sich auszahlt.

Es gibt einen Dachausbau: Warum hat man sich dafür entschieden und wie schwierig war die Genehmigung?

Dachausbauten sind immer eine große Herausforderung, aber oft die einzige Möglichkeit, um die Revitalisierung eines Gründerzeithauses auch wirtschaftlich sinnvoll hinzubekommen. Es sind zwar die teuersten neuen Quadratmeter, die man bauen kann, aber es sind eben neue, zusätzliche Flächen zum Vermieten oder Verkaufen.

Was waren die größten Hürden bei der umfassen- den Sanierung?

Der erste Schritt ist immer, die Baugenehmigung zu erhalten und dann die richtige Baufirma zu finden. Am schwierigsten bei einer Sanierung ist sicherlich der Dachaus- bau – auf ein altes Haus neue Wohnungen daraufzustellen und dabei auf die bestehende Substanz und das gesamte Erscheinungsbild zu achten, ist immer wieder echte Baukunst.

Mussten Sie Menschen ausmieten?

Nein, wir mussten keine Bewohnerinnen ausmieten. Mieter müssen auch nicht ausziehen, denn es wird in die bestehenden Mietobjekte nicht eingegriffen.

Wie wurde mit dem Thema ESG umgegangen?

Nachhaltigkeit ist uns wichtig, das zeigen wir seit über 20 Jahren, da wir bestehende Ressourcen nutzen und nicht abreißen, sondern erneuern und verdichten. Wir nutzen die bestehende Infrastruktur und bauen nicht auf der grünen Wiese, wo diese erst geschaffen werden müsste. Beim Heizsystem ist der Ausstieg aus Gasunausweichlich geworden. Wir verbauen Wärmepumpen, etwa im Hof des Hauses, und nutzen die Fernwärme, so weit dies möglich ist. Und alles, was verbessert werden kann, wird gemacht: von der Dämmung der Hoffassade  – alleine das bringt oft bis zu einem Viertel Heizkostenersparnis – Austausch der Fenster usw. All das liefert einen verbesserten Heizwert. Beider Meißnergasse war es möglich, das Haus an das Wiener Fernwärme- netz – und in einem Sommer wie jetzt muss man auch sagen das Fernkältenetz – anzuschließen.

Ein Zinshaus kann kein Neubau werden: Wie ist das alte Haus in Bezug auf Heizeffizienz bzw. modernem Klimasystem?

Das stimmt, aber fast würde ich sagen: Gott sei Dank ist es kein Neubau. Das Raumklima ist in einem Gründerzeitbau oft besser als in einem Neubau. Wenn Sie jetzt bei dieser Hitze in ein altes Stiegenhaus gehen, wissen Sie, was ich damit meine. Fünf Grad weniger, mindestens. Und mit den entsprechenden Dämmungen wie Fassade, isolierte Fenster etc. senke ich die Heizkosten im Winter beträchtlich. Bei Dachausbauten ist es heute ohne Beschattung und Klimaanlage gar nicht mehr denkbar. Und hier bietet Fern- wärme eine gute Ergänzung. Alternativ ist hier eine Erdwärmepumpe z.B. im Hof sinnvoll.

Wie lautet Ihre Gesamtrechnung für ein solches Projekt?

Die Investition in Gründerzeithäuser ist für die 3SI Immogroup gelebte Tradition und nicht nur mit wirtschaftlichen Maßstäben zu berechnen. Als Familienunternehmen in dritter Generation bauen wir etwas für unsere Kinder auf, das Wert und Bestand hat. Wenn Sie so wollen, ist die Rechnung also auf Generationen angelegt. Mal abgesehen davon, dass wir Zinshäuser lieben.

Die 3SI hat soeben sieben weitere Zinshäuser in Wien gekauft: Sind die gerade so günstig oder ist das Ihre Sammelleidenschaft?

Billig waren und sind Zinshäuser nie, was sich zuletzt am Markt getan hat, würde ich höchstens als Preiskorrektur bezeichnen. Manches war in den vergangenen Jahren schlichtweg viel zu teuer eingepreist. Jetzt hat sich das wieder auf einem normalen Niveau eingependelt. „Zinshäuser sammeln“ – so würde ich das aber nicht nennen. Wir lassen die nicht herumliegen und sperren sie auch nicht weg. Wir richten sie wieder her, und zwar am besten so, dass man sie mindestens noch einmal für weitere 120 Jahre bewohnen kann.

Die Originalversion dieses Artikels wurde von Sandra Baierl geschrieben und im "Kurier" am 27.07.2025 publiziert.
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Die 3SI Immogroup startet mit einem historischen Rekordergebnis ins Jahr: Bereits über 140 Eigentumswohnungen wurden im ersten Halbjahr 2025 verkauft – so viele wie nie zuvor in einem vergleichbaren Zeitraum. Damit hat das Wiener Familienunternehmen bereits zur Jahresmitte mehr Objekte vermittelt als im gesamten Jahr 2023 mit 90 Verkäufen und nahezu das Jahresergebnis 2024 mit 180 Verkäufe erreicht.

3SI Immogroup auf Rekordkurs: Starkes Halbjahr mit über 140 Wohnungsverkäufen

Für das Gesamtjahr rechnet die 3SI Immogroup mit bis zu 300 Transaktionen – ein eindrucksvoller Beleg für die kontinuierlich wachsende Nachfrage nach qualitätsvollem Eigentum in Wien.

„Unsere konsequente Strategie trägt Früchte. Die starke Halbjahresbilanz bestätigt nicht nur unsere Marktposition, sondern zeigt, wie groß das Bedürfnis nach sofort verfügbarem, hochwertigem Wohnraum in Wien ist“, freut sich Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

Wachstum auf ganzer Linie – mehr Verkäufe, mehr Projekte, mehr Wohnungen

Mit über 500 Eigentumswohnungen im aktiven Verkauf, weiteren Projekten in Planung und einer starken Investitionspipeline baut die 3SI Immogroup ihre Marktpräsenz deutlich aus. Zeitgleich liegen über 50 Kaufangebote für aktuell verfügbare Objekte vor – ein klares Zeichen für das ungebrochene Vertrauen in Qualität, Lage und Handschlagmentalität der 3SI Immogroup.

Mit einem Verkaufspreis von über € 19.000 pro m² markiert eine Wohnung im 9. Bezirk nicht nur das Spitzenergebnis des ersten Halbjahres, sondern auch den bislang höchsten Einzelverkauf der 3SI Immogroup.

Auch im Zinshausbereich wurde das Portfolio im ersten Halbjahr um sieben neue Liegenschaften erweitert, darunter Investments in zentralen Bezirken wie Landstraße, Wieden und Neubau. Das ermöglicht der 3SI Immogroup, über 100 weitere Wohnungen in Wien zu errichten und so dem steigenden Bedarf an qualitätsvollem Wohnraum gerecht zu werden.

3SI Immogroup bleibt aktiv und wird weiter Chancen nutzen

Während viele Marktteilnehmer angesichts der volatilen Marktlage noch zögern, investiert die 3SI Immogroup durchdacht und mit Weitblick: Bereits neun Projekte wurden dieses Jahr erfolgreich fertiggestellt, darunter die prestigeträchtigen Projekte THE LEGACY, VIVIENNE und THE LIBERTY. Bis diesen Sommer folgen weitere acht Fertigstellungen, die sofort bezugsfertigen Wohnraum bieten.

„Wir kaufen weiter, wir bauen weiter und wir bringen mehr Wohnungen auf den Markt als je zuvor. Unsere Rolle als aktiver, verlässlicher Stadtentwickler ist heute wichtiger denn je“; ist sich Schmidt der Verantwortung bewusst.

Blick nach vorn: Neue Projekte und starker Vertrieb

„Die Marktentwicklung spricht eine klare Sprache. Hochwertige, fertiggestellte Wohnungen in guter Lage sind begehrt wie selten zuvor und wir sind bereit, diese Nachfrage zu bedienen“, verspricht Gerhard Klein, Geschäftsführer der 3SI Makler.

So ist der Verkaufsstart von drei revitalisierten Stilaltbauprojekten in der Mariahilfer Straße 127, Halbgasse 20 und Rotenlöwengasse 16 erfolgt und stößt bei Eigennutzer:innen wie Investor:innen auf großes Interesse. Auch hier sind über den Sommer weitere Verkaufsstarts wie in der Paulusgasse und Hagenmüllergasse im 3. Bezirk oder in der Kröllgasse im 15. Bezirk geplant.

Die 3SI Immogroup bleibt ihrem Motto somit weiterhin treu:
Wir kaufen und bauen weiter!

Fotos: © 3SI Immogroup | Branding Identity

Der Bau & Immobilien Report trifft Michael Schmidt, CEO der 3SI Immogroup, im 3SI Head Office in der Wiener Innenstadt. Mit Blick auf die Albertina erzählt er im Interview, warum er mitten in der Krise eine Bauoffensive gestartet hat, auf welche Entscheidungen als CEO er stolz ist und was er heute anders machen würde. Außerdem verrät er, welche andere Branchen ihn reizen würden.

Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren durch ein Wellenbad der Gefühle gegangen. Jetzt läuft die KIM-Verordnung aus und die Zinsen sinken. Ist die Krise überwunden?

Michael Schmidt: Die Krise ist noch nicht ganz überwunden. Es geht aber auf jeden Fall aufwärts. In der schlimmsten Phase hatten wir 4 % Zinsen plus Aufschlag. Jetzt sind wir unter 2 %. Damit kann man leben und arbeiten. Auch die Baupreise haben sich beruhigt. Man kann wieder genauer kalkulieren. Die Baufirmen suchen wieder Aufträge und sind auch offen für kleinere Projektvolumen. Es ist noch nicht vorbei, aber es ist viel besser als 2023 oder 2024. 2023 haben wir 90 bis 100 Wohnungen verkauft, 2024 waren es 180 und in den ersten fünf Monaten 2025 waren es schon 120 Wohnungen. Ein Wachstum mit dem ich gut leben kann.

Wir befinden uns also im Endspurt der Krise?

Schmidt: Ja, das würde ich so sagen. Für uns als 3SI trifft das auf jeden Fall zu. Aber die letzten Jahre waren schon sehr herausfordernd. Wir – das gilt sowohl für mich persönlich als auch für mein gesamtes Team – haben so viel gearbeitet wie nie zuvor. Wir haben 2022 die Zinsen abgesichert und beschlossen, mehr zu bauen als jemals in der Geschichte der 3SI. Davon profitieren wir jetzt, weil die Wohnungen fertig sind und Kapital zurückfließt.

Viele andere Entwickler haben die Stopp-Taste gedrückt. Was waren Ihre Überlegungen hinter dem Entschluss, mehr denn je zu bauen? Das birgt ja auch Risiken.

Schmidt: Ich habe im Weiterbauen weniger Risiko gesehen als in der Alternative. Mir war relativ schnell klar, dass der klassische Projektverkauf so nicht mehr funktionieren wird, deshalb sind wir in den Einzelverkauf gegangen. Die Finanzierung war 2022 oder 2023 auch deutlich einfacher als jetzt. Damals hab ich alles bekommen, was ich wollte. Ich bekomme es jetzt auch noch, aber zu deutlich schlechteren Konditionen. Von dieser Entscheidung damals profitieren wir heute.

Gilt das, was für 3SI gilt, auch für die Branche? Wie würden Sie die aktuell beschreiben?

Schmidt: Die Stimmung hat sich auf jeden Fall aufgehellt. Das Problem ist nur, dass drei Jahre Krise viele Bauträger so in Bedrängnis gebracht haben, dass sie nicht mehr rauskommen. Grundsätzlich gibt es aber eine Aufbruchstimmung in der Branche. Die Mieten und Preise steigen. Jetzt profitieren die Bauträger von der Verknappung, die stattgefunden hat. Vor allem dann, wenn man fertige Waren hat. Man kann auch wieder ganze Zinshäuser oder Grundstücke verkaufen, wenn auch zu anderen Preisen als früher. Beim Einzelverkauf von Wohnungen erzielen wir heute höhere Preise als 2021, vor allem innerstädtisch.

Sie werden also beim Einzelverkauf bleiben?

Schmidt: Es war früher ja teilweise eine komische Zeit. Wenn das ganze Haus mehr bringt als der Einzelverkauf von Wohnungen, wenn man mit weniger Arbeit mehr Geld verdienen kann, dann macht man das natürlich. Das ist jetzt anders. Wir können heute zu fantastischen Preisen kaufen. Das Delta im Zinshausbereich zwischen dem Quadratmeter-Einkaufspreis und dem Quadratmeter-Wohnungspreis ist so hoch wie nie zuvor. Es macht wieder Spaß, Bauträger zu sein und viel Arbeit in ein Projekt zu investieren.

Sie haben erwähnt, dass die Baupreise spürbar sinken…

Schmidt: Vor allem habe ich viel mehr Auswahl. Wir sind heute auch für große Baufirmen interessant. Vor einigen Jahren war es sogar schwierig, kleinere Baufirmen zu finden, weil sie bei unglaublich vielen Projekten als Subunternehmer der großen Baufirmen tätig waren.

Es gab in der Branche einige Pleiten. Nicht jede war so spektakulär wie die Signa. Was lernt man daraus?

Schmidt: Über die Signa kann ich nicht viel sagen. Das war ja ein eigenes Geschäftsmodell mit dem Fokus auf das Handelsgeschäft. Das ist mit einem normalen Bauträger kaum vergleichbar. Lernen kann man aus jeder Krise. Hätte ich die Krise 2008 nicht mitgemacht, hätte ich 2022 nicht die Zinsen abgesichert. Natürlich tut es der Branche weh, wenn so große Namen scheitern, aber man darf das nicht mit dem klassischen Bauträger im Wohnbau vergleichen.

Welche Vision treibt Sie als CEO der 3SI Gruppe aktuell am stärksten an?

Schmidt: Ich wollte immer Bauträger sein und am Markt stark auftreten. Das ist uns in der Krise mehr als gelungen. Darauf sind wir stolz und das werden wir fortführen. Wir werden das Bauträgertum, den Einzelverkauf und die volle Wertschöpfung im Wohnungseigentum massiv ausbauen. Wir planen aktuell 15 bis 20 Projekte, die zum Teil auch heuer noch auf den Markt kommen werden. Wir haben heuer schon sieben Zinshäuser gekauft, die in den Einzelverkauf gehen.

Wenn Sie auf Ihr bisheriges Wirken als CEO der 3SI Group zurückblicken. Was war Ihre beste Entscheidung? Und was würden Sie heute anders entscheiden?

Schmidt: Aus jetziger Sicht würde ich das eine oder andere Projekt besser nicht gekauft haben. Ich freue mich über jedes neue Projekt, schaue heute aber noch viel genauer auf die Preise und auf die Details. Ich rechne heute vorsichtiger als früher. Die beste Entscheidung war sicher, dass wir in der Krise schnell reagiert haben. Ich bin seit 2001 im Geschäft und habe die Krise 2008 miterlebt. Das hat mir sehr geholfen. Ich habe die Zinsen abgesichert, die Kredite verlängert und aufs Bauen gesetzt. Damit habe ich heute gegenüber anderen Bauträgern einen Vorteil von zwei bis drei Jahren.

Wären Sie nicht in der Immobilienbranche gelandet? Welche andere Branche würde Sie reizen?

Schmidt: Architektur reizt mich sehr. Grundrisse planen und zeichnen mag ich sehr. Ich habe ja auch die HTL besucht. Ich hätte mir auch vorstellen können, Rechtsanwalt zu werden. Ich habe sogar ein Semester Jus studiert, aber ich bin eigentlich kein Streiter. Aber das Fachwissen imponiert mir. Was mir immer schon großen Spaß gemacht hat und immer noch macht, ist Marketing. Das habe ich auch innerhalb der 3SI Group enorm vorangetrieben.

Sollte ich irgendwann die Immobilienbranche verlassen, dann werde ich sicher etwas mit Marketing machen.

Die Originalversion dieses Artikels wurde von Bernd Affenzeller geschrieben und im "Bau & Immobilien Report" am 30.06.2025 publiziert.
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Antizyklisch Objekte kaufen und dabei vor allem auf deren Nachhaltigkeit achten, Vorsicht ist bei Bestandsobjekten mit aufrechten Mietverträgen geboten. Die Ergebnisse des Expertengesprächs.

Die Immobilienbranche hat einige magere Jahre hinter sich, die auch zu einer Marktbereinigung geführt haben. Prominente und kleinere Player sind verschwunden, viele Bauträger warten bei der Realisierung von Neubauten noch zu. Deshalb drohe, vor allem im städtischen Gebiet, Wohnungsnot. Wie sich Immobilieninvestoren derzeit am Markt bewegen sollten, diskutierte Eva Komarek, „Die Presse“, mit Matea Plavotic, Partnerin bei HSP.law, Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH, Peter Engert, Geschäftsführer der ÖGNI GmbH, und Michael Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup GmbH.

Trotz Krise, in deren Verlauf die Verkäufe zurückgingen, sind die Preise im Wohnungsbereich nicht gesunken. Seit Mitte 2024 und insbesondere im Jahr 2025 ist ein Aufschwung merkbar, analysiert Michael Schmidt: „Die Stimmung ist besser und der Verkauf läuft ebenfalls besser. Aber natürlich haben die drei Jahre Krise schon etwas bewirkt. Das müssen wir gemeinsam überwinden und daran noch ein bisschen arbeiten.“ Andreas Holler schränkt ein, dass Immobilienpreise im Luxussegment leicht gesunken sind, ansonsten steigen sie im österreichischen Durchschnitt im niedrigen, einstelligen Prozentbereich. „Vor einem Jahr war die Situation schon kritisch“, erinnert sich Holler, „Mittlerweile hat sie sich stabilisiert. Das liegt daran, dass die Unsicherheiten im Wohnungsmarktsegment weniger geworden sind. Es ist aber nicht alles rosig. Heute sind einige der früheren Player aus wirtschaftlichen Gründen gar nicht mehr am Markt tätig. Jeder hat damals gewartet, wann der Boden erreicht sein wird.“ Die BUWOG hatte deshalb relativ frühzeitig einen Investitionsstopp verfügt.

Nachfrage steigt

Jetzt herrsche zunehmende Aktivität am Markt und die BUWOG begann Ende des vergangenen Jahres wieder mit dem Neubau. „Wir gehen davon aus, dass der Wohnungsbedarf sich noch vergrößern wird. Wir wollten vermeiden, dass wir uns deshalb in eine Richtung der Wohnungsnot, ähnlich wie in Deutschland, bewegen. Die Nachfrage steigt stetig an, auch durch das Wachstum im städtischen Umfeld, und das Angebot wird immer weniger. Wenn man die Zahlen ansieht, was die Bautätigkeit oder Genehmigungsverfahren betrifft und mit der Zeit vor der Krise vergleicht, sind wir auf dem Weg in eine Wohnungsnot“, skizziert Holler ein düsteres Zukunftsszenario. Genau konträr verhielt sich die 3SI Immogroup. „Als die BUWOG 2022/23 verkündete, dass sie weniger baut, haben wir Vollgas gegeben und mehr gebaut denn je. Dadurch haben wir auch so viele Wohnungen fertig wie noch nie, die auf unserer Plattform zum Verkauf stehen“, bilanziert Schmidt, „Wir glauben ebenfalls an eine Verknappung und merken sie bereits. Innerstädtisch ist die Verknappung deutlich zu spüren, insbesondere bei neu entwickelten Projekten. Die teuerste Wohnung, die wir heuer verkauft haben, kostete 19.000 Euro pro Quadratmeter. Das hätten wir 2021 oder 2022 gar nicht bekommen. Wir befinden uns in einem steigenden Markt, was auf immopreise.at deutlich zu sehen ist.“

»Ich kann nur jedem Käufer dazu raten, sich bei einem Notar, einem Rechtsanwalt oder einer Bank zu erkundigen, ob der Bauträger seriös ist.« Michael Schmidt 3SI

Schnäppchen am Markt

Für private Investoren sei es deshalb ein idealer Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren, denn, so Schmidt, wenn man abwartet, werde bald nichts mehr am Markt verfügbar sein. „Es ist die beste Zeit um zu investieren“, ist auch BUWOG-Manager Holler überzeugt, „Es ist immer die Frage nach der Motivation, ob man ein Eigenheim möchte oder Kapital anlegen. Das Grundprinzip ist, was heute im Bestand oder bereits fertiggebaut im Neubau vorhanden ist, wird in Zukunft nicht mehr günstiger. Das ergibt sich aus der Logik per se, denn Baukosten und Grundstückspreise steigen. Diese Posten schlagen sich auch in Mieten und Verkaufspreisen nieder.“ Der Experte betont, dass alles am Markt Verfügbare beinahe ein Schnäppchen sei. „Wer heute eine Wohnung unter 6000 Euro pro Quadratmeter kaufen kann, wird das in Zukunft nicht mehr können, da bereits die Investitionskosten darüber liegen. Zudem ist unklar, ob überhaupt Objekte am Markt verfügbar sein werden“, unterstreicht Holler, „Die Zinsen fallen, es gibt weniger Baugenehmigungen, eine geringere Quote bei der Fertigstellung und die KIM-Verordnung fällt weg. Es spricht also alles dafür jetzt zu investieren, denn die Nachfrage wird steigen und das Angebot dramatisch weniger.“

Antizyklisch investieren

Peter Engert von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) meint, dass jene Zeiten, in denen sich der Markt antizyklisch verhalten hat, vorbei sind. Er verortet ­sogar aufgrund der politischen ­Situation und der Genehmigungsverfahren eine gewisse Zurückhaltung. „Es gibt extreme Verfahrensdauern, die ohne jegliche Begründung so lange dauern. Es wird bald einen Notstand am Wohnungsmarkt geben und eigentlich sollten alle versuchen, Material auf den Markt zu bringen“, warnt Engert, „Wir beobachten, dass institutionelle Anleger beginnen, antizyklisch vorzugehen. Sie kaufen ­möglichst nicht sanierte Bestandsgebäude an, denn dabei kann ein ordentlicher Abschlag aufgrund der Taxonomieverordnung verrechnet werden. Es ist natürlich von Vorteil, Objekte anzusammeln und, wenn die Genehmigungsverfahren endlich in eine vernünftige Bahn gelenkt werden, damit durchzustarten.“

Da sich der Markt verändert habe, würden Projekte auf der „grünen Wiese“ nicht mehr stattfinden. Es gehe in erster Linie um die Sanierung, Aufstockung und Verdichtung, so Engert: „Das reguliert ebenfalls den Markt. Die Dauer der Markterholung wird sich verlängern, aber insgesamt ist ein positives Gefühl vorhanden. Ich kann nur raten, jetzt einzusteigen und antizyklisch zu kaufen.“

»Dabei ist besonders auf die Bonität des Vertragspartners zu achten, da sich etliche Unternehmen in Schwierigkeiten befinden.« Matea Plavotic HSP.law

Bonität hinterfragen

Nicht nur Immobilienexperten erachten die derzeitige Marktlage als äußerst spannend, sondern auch Rechtexpertin Matea Plavotic: „Es bieten sich aus wirtschaftlicher Sicht einige Möglichkeiten, die man sonst nicht vorfindet. Allerdings sind sie mit Risiken verbunden, da sich die Immobilienwirtschaft in einer allgemein schwierigen Situation befindet. Dabei ist besonders auf die Bonität des Vertragspartners zu achten, da sich etliche Unternehmen in Schwierigkeiten befinden.“ Plavotic warnt davor, dass ein Käufer unter anderem dem Anfechtungsrecht ausgesetzt ist, wenn ein Unternehmen, von dem zeitnah eine Immobilie erworben wurde, in die Insolvenz schlittert. „Das ist ein durchaus starkes Mittel von Insolvenzverwaltern, um die, an die Gläubiger zu verteilende Masse, zu befüllen. Das betrifft vor allem Objekte, die besonders günstig angeboten und erworben werden, da versucht wird, eine Insolvenz abzuwenden“, erläutert Plavotic, „Solche Verkäufe könnten vom Masseverwalter angefochten und die Immobilie muss zurückgegeben werden. Letztlich erhält man eine Quote, die oft sehr gering ist. Um solche Risiken auszuschließen, ist es ratsam, Bewertungsgutachten einzuholen und generell auf das Verhalten und die wirtschaftliche Situation des Vertragspartners zu achten.“ Das betreffe vor allem Projekte, die noch nicht fertiggestellt wurden, schränkt Immobilienentwickler Schmidt ein: „Ist eine Wohnung noch nicht fertiggestellt, würde ich einen Bausachverständigen hinzuziehen, um das Risiko zu minimieren.“

Vor unliebsamen Überraschungen schützt zum Teil das Bauträgervertragsgesetz. „Das BTVG bietet bei in Bau befindlichen Objekten dem Erwerber diverse Schutzmöglichkeiten. Oft wird eine Variante gewählt, bei der eine Sicherstellung im Grundbuch erfolgt“, erklärt Plavotic, „Zum anderen wird, was die Kaufpreiszahlung betrifft, die Variante von Ratenzahlungen gewählt, bei der nach Baufortschritt bezahlt wird. In der Zwischenzeit verwaltet das Geld ein Treuhänder.“

Finanzierung schwieriger

Ein wichtiger Eckpunkt beim Immobilienkauf ist die Bonität des Bauträgers. „Von wem man die Immobilie kauft, ist heute eines der entscheidenden Kriterien, abgesehen von der Lage und der Immobilie selbst. Es gab ja viele Insolvenzen“, weiß Holler aus der Praxis. „Es ist wichtig, sich anzusehen, ob das Unternehmen kapitalstark aufgestellt, abgesichert oder insolvenzgefährdet ist. Es kann helfen sich anzusehen, welche Projekte ein Bauträger in der Vergangenheit realisiert hat und wie lange er bereits im Geschäft ist. Die Bonität ist auf jeden Fall wichtiger, als sie es noch vor zwei, drei Jahren war.“ Darauf achten Kunden bereits, untermauert Schmidt: „Ich kann nur jedem Käufer dazu raten, sich bei einem Notar, einem Rechtsanwalt oder einer Bank zu erkundigen, ob der Bauträger seriös ist. Mit unserem Image versuchen wir, uns vom Markt abzuheben und wir gehen, unter anderem mit dem Showroom auf der Kärntner Straße, nach vorne. Wir betreiben die 3SI Immogroup seit dem Jahr 2001 und verfügen über eine starke Eigenmittelquote. Dadurch bekommen wir bei Banken noch Kredite und auch Folgekredite für das Bauen, denn es geht nicht nur um das Einkaufen.“

»Die Dauer der Markterholung wird sich verlängern. Ich kann nur raten, jetzt einzusteigen und antizyklisch zu kaufen.« Peter Engert, ÖGNI

An der Finanzierung würden viele Bauträger scheitern, denn oft sei nur eine geringe Reserve vorhanden. Zusätzlich sind die Rahmenbedingungen schwieriger geworden. „Banken verlangen mehr an Informationen, eine höhere Vorverwertungsquote und die nötige Eigenmittelquote hat sich verdoppelt und zum Teil verdreifacht“, führt Schmidt aus, „Wer die Vorverwertungsquote nicht erreicht, tut sich beim Bauen, auch wenn bereits eine Baugenehmigung vorliegt, schwer.“ Ein weiterer Grund für die Verknappung von Objekten.

Wertbeständige Immobilien

In Zeiten sinkender Zinsen und instabiler Aktienmärkte ist für viele Anleger eine Immobilie die erste Wahl zur Wertsicherung oder als Inflationsausgleich des Vermögens. „Es geht um die Intention, ob ein Objekt für die Eigennutzung vorgesehen ist, oder als Investment oder Kapitalanlage gesehen wird. Das ist grundsätzlich verschieden“, so Holler, „Die Immobilie ist ein tatsächlicher Sachwert und ein Basiswert, der nie komplett verschwindet. Der Vorteil einer Immobilie, abgesehen vom Inflationsschutz, ist, dass sie über einen Wertsteigerungsschutz verfügt.“ Der Markt passe den Wert – zumindest theoretisch – immer an die Inflation an und der Basiswert würde vermutlich im städtischen Bereich, wo es Zuzug gibt, immer steigen. Die Wertbeständigkeit hängt zudem von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab.

„Wird ein Objekt zur Vermietung gekauft, gibt es ebenfalls den Inflationsschutz, wobei derzeit ein riesiges Thema der Mietzinsdeckel ist. Dabei ist unklar, ob und an welchen Index er gebunden wird“, erklärt Holler, „Diese Unsicherheiten machen die Berechnung einer Rendite schwierig. Der Wert einer Immobilie wird aber immer gleich bleiben. Das ist der große Vorteil bei einer Immobilie. Ein wichtiger Punkt, um den Wert zu bestimmen, ist die Nachhaltigkeit. Erfüllt sie Nachhaltigkeitskriterien, wird der Wert immer steigen und die Bewirtschaftung ist günstiger.“ Bei Objekten, die nicht State of the Art sind, müsse die Bereitschaft vorhanden sein, in Nachhaltigkeit zu investieren.

Mietverträge prüfen

Themen wie Nachhaltigkeit sind auch für Mietverträge und damit für Renditen relevant. Matea Plavotic: „Es existiert in Österreich ein sehr strenges Mietrechtsregime, das auf zwei Strängen basiert. Besonders relevant für ein erfolgreiches Investment sind langfristige, sichere Mietverträge. Bei der Wertsicherung einer Immobilie sind Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen besonders wichtig, wobei der OGH viele ehemalige Klauseln für nichtig erklärt hat. Damit kann die Miete künftig nicht mehr wertgesichert werden und Mieter können Mietsteigerungen aus der Vergangenheit zurückfordern. Das erhöht das Risiko.“ Das Thema Betriebskosten hat den OGH ebenfalls beschäftigt. Sie sind im Altbau-Segment genau geregelt, allerdings nicht beim Neubau. Dort unterliegen sie der Parteienvereinbarung.

»Die Immobilie ist ein­ tatsächlicher Sachwert und ein Basiswert, der nie komplett verschwindet.« Andreas Holler, BUWOG

„In Mietverträgen wurden unter dem Wort ,insbesondere‘ lediglich beispielhaft verschiedene Posten, wie anteilig Reinigungskosten, Kosten für die Hausverwaltung, Versicherungen oder für einen Aufzug, aufgelistet, die an den Mieter weiterverrechnet werden. Solche Bestimmungen hat der OGH für unwirksam erklärt, was dramatische Folgen haben kann, etwa, dass künftig keine Betriebskosten mehr weiterverrechnet werden können. Da der Mieter dem Kündigungsschutz im MRG unterliegt, kann der Mietvertrag auch nicht einfach gekündigt werden. Man muss also ganz besonders darauf achten, transparent gegenüber dem Konsumenten zu agieren. Im Altbau ist das allerdings besser geregelt“, so Rechtsexpertin Plavotic.

Nachhaltigkeit beim Immobilienkauf

Nachhaltigkeitskriterien spielen im Immobiliengewerbe eine immer gewichtigere Rolle. „Banken haben durch Nachhaltigkeit und die EU-Taxonomie ein neues Risikomanagement-Tool in der Hand, denn es gibt Gutachten und Zertifikate zur Qualität einer Immobilie. Das hilft dabei, die Bonität eines Projekts zu überprüfen“, erläutert Engert, „Früher ging es sehr stark um die Lage eines Objekts, heute steht die Qualität eines Gebäudes im Vordergrund. Wenn wir über die bebaute Fläche Österreichs mit Blick in die Zukunft sprechen, ist es entscheidend, dass wir die richtigen Investitionen treffen. Es gibt nichts Traurigeres als ein hässliches Haus niedriger Qualität, das nach 30 Jahren mit hohen Umweltkosten wieder abgerissen werden muss, da es niemanden interessiert.“

Nachhaltigkeitskriterien sind für Peter Engert, der im täglichen Geschäft der ÖGNI mit ihnen konfrontiert ist, ebenfalls ein Schlüsselfaktor beim Immobilienkauf. „Für einen Investor gibt es drei Kriterien, zwei davon müssen, eines kann erfüllt werden“, umreißt der Experte, „Das erste ,Muss‘ betrifft das Thema CO₂, denn Objekte müssen bis zum Jahr 2050 in Europa, in Österreich bis 2040, CO₂-neutral sein. Wenn ich eine Wohnung oder ein Haus erwerbe, bei dem das nicht der Fall ist, müssen beim Kaufpreis notwendige Investitionen berücksichtigt werden, um das Gebäude CO₂-neutral zu betreiben.“

Das zweite „Muss“ betrifft Objekte in städtischen Lagen, für die Wetterkarten existieren. „Wenn in den kommenden 20 bis 30 Jahren eine Überhitzung prognostiziert wird, muss damit gerechnet werden, dass ich an diesen Tagen die Wohnung nicht mehr verlassen kann und mir Klimageräte anschaffen und dafür Energie aufwenden muss“, warnt Engert, „In Hagelgebieten können Investitionen zum Dachschutz anfallen, in Starkregengebieten für Versickerungsflächen. Berücksichtige ich das beim Kauf nicht, kann mich der Kostenblitz treffen.“

Das dritte Kriterium, das „Kann“, betrifft Zertifikate, die Nachhaltigkeit, nicht nur die Ökologie, sondern auch soziale und wirtschaftliche Nachhaltigkeit einbeziehen.

Wichtige Expertentipps

Für zukünftige Immobilieninvestoren und -besitzer haben die Experten wichtige Ratschläge parat.

Matea Plavotic unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung von bestehenden Mietverträgen und einer technischen Überprüfung der Immobilie. Für Peter Engert sind Gutachten oder Zertifikate zur Nachhaltigkeit die einfachste Variante, um eine technische Überprüfung zu vermeiden. Michael Schmidt wiederum empfiehlt, den Bauträger und die Baufirma unter die Lupe zu nehmen, wenn sich das Objekt noch in Bau befindet. „Der Käufer sollte das Produkt prüfen und es sich genau ansehen und die Lage, die Betriebskosten und die Finanzierung langfristig bedenken“, ergänzt Andreas Holler, „Das richtige Produkt mit dem richtigen Service vom richtigen Verkäufer zum richtigen Preis kaufen ist das Erfolgsrezept.“

Die Originalversion dieses Artikels wurde in "Die Presse" am 23.06.2025 publiziert.
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In Zeiten, in denen sich der Immobilienmarkt neu sortiert, setzt die 3SI Immogroup auf Klarheit, Erfahrung und langfristige Werte. Mit dem Erwerb mehrerer historischer Zinshäuser in begehrten Lagen Wiens sowie dem Verkauf eines Zinshauses beweist der Wiener Bauträger einmal mehr: Der Investmentmarkt lebt – und Wien bleibt eine der attraktivsten Immobilienadressen Europas.

Zinshaus-Schätze für die Zukunft: 3SI erweitert Zinshaus-Portfolio

„Wien ist eine Stadt mit Substanz – architektonisch, kulturell und menschlich. Die Nachfrage nach leistbarem, qualitätsvollem Wohnraum bleibt ungebrochen. Mit sorgfältig gewählten Zinshausinvestments schaffen wir nicht nur nachhaltige Werte, sondern vor allem neuen Lebensraum für die Bewohnerinnen und Bewohner dieser Stadt“, so Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

Investitionen mit Weitblick: Gezielte Ankäufe in mehreren Bezirken

Mit dem Erwerb von sieben Liegenschaften in den Bezirken Wieden, Landstraße, Neubau, Rudolfsheim-Fünfhaus, Ottakring sowie Favoriten baut die 3SI Immogroup das eigene Investmentportfolio gezielt aus. Die Zinshäuser vereinen solide Bausubstanz, attraktive Lagen und Entwicklungsspielräume – ideale Voraussetzungen für langfristige Wertsteigerungen.

In der Erdbergstraße 51, unweit des Kardinal-Nagl-Platzes im dritten Bezirk, trifft historisches Gründerzeitcharakter auf urbanen Entwicklungsspielraum. 42 Wohnungen, fünf Geschäftslokale, ein ausbaufähiger Dachboden und ein charmanter Altbau mit markanter Fassade bilden den Rahmen für ein Investment mit Perspektive.

In der Viktorgasse 23 im vierten Bezirk, lockt ein gepflegtes Altbaujuwel mit zeitlosem Charme. Die Nähe zum Belvederepark, zum Hauptbahnhof und zur Wiener Innenstadt macht diese Lage besonders reizvoll – für Anleger wie für künftige Eigentümer.

Inmitten des beliebten siebten Bezirks, eingebettet zwischen trendigen Gassen und urbanem Flair, bietet ein stilvolles Mittelzinshaus in der Halbgasse 20 attraktives Potenzial für Investoren mit Weitblick. Aufgeteilt auf zwei Stiegen, umfasst die gepflegte Liegenschaft 23 Wohneinheiten, vier Garagenplätze sowie Lagerflächen. Ein weitläufiger, hofseitiger Garten sorgt für ruhige Grünblicke mitten in der Stadt.

Wertsteigerung durch Entwicklung – Zinshaus in Hernals erfolgreich veräußert

Mit dem Verkauf der Liegenschaft in der Hernalser Hauptstraße 119 im 17. Bezirk unterstreicht die 3SI Immogroup einmal mehr ihr Gespür für nachhaltige Investments. Das rund 2.300 m² große Eckzinshaus überzeugt mit einem ausgebauten Dachgeschoß, einem modernen Personenaufzug und einer nahezu vollständigen Vermietung. Das Objekt wurde im Juni 2025 an einen Bestandshalter verkauft, der sich über ein sicheres Investment freuen kann.

„Wir investieren mit Bedacht. Was wir erwerben, entwickeln wir weiter – oder halten langfristig in Bestand. Unser Anspruch ist es, das Stadtbild Wiens mitzugestalten und dabei Wohnraum für kommende Generationen zu schaffen“, so Schmidt.

Bilder: © 3SI Immogroup | J.T.GRAPHY