Zahlreiche neue 3SI-Projekte in Wien im Verkauf, weitere Projekte bereits in Planung

„Ich bin unheimlich stolz auf unser Team, denn wir als 3SI Immogroup haben die Rekordanzahl von über 300 verkauften Wohnungen geknackt! Wir haben aktuell so viele hochwertige Wohnungen im Angebot wie selten zuvor – vom eleganten Stilaltbau bis zur modernen Dachgeschoßwohnung. Das zeigt, dass wir weiter investieren, bauen und den Markt aktiv gestalten“, erklärt Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup. „Unser Fokus liegt klar auf dem Kauf und der Entwicklung, wir schaffen laufend neuen, nachhaltigen Wohnraum in den besten Lagen Wiens.“

Ab 2026: Neue Highlights in Wiens begehrtesten Bezirken

Mit der Paulusgasse 7 bringt die 3SI Immogroup ein außergewöhnliches Altbau-Projekt im Herzen des 3. Bezirks Anfang 2026 auf den Markt. Die stilvolle Eckliegenschaft vereint historischen Charme mit zeitgemäßer Wohnqualität und bietet damit ein einzigartiges Zuhause in Bestlage, unweit des Donaukanals, nur wenige Minuten von Innenstadt, Rochusmarkt und urbaner Infrastruktur entfernt. Insgesamt entstehen 11 Eigentumswohnungen, davon fünf als hochwertig sanierte Erstbezüge. Die 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit kompakten Flächen zwischen 26 und 56 m² überzeugen durch durchdachte Grundrisse, elegante Ausstattung und ein ideales Zusammenspiel aus Altbaucharakter und modernem Wohnkomfort.

„Wir sind auf jedes einzelne Projekt stolz und investieren gerne, so auch in der Felbigergasse, Meiselstraße 28 oder der Landgutgasse. Mit jeder dieser Liegenschaften beweisen wir, dass der Wiener Altbau Zukunft hat. Wir setzen auch 2026 auf Bestand statt Neubau, auf Qualität statt Quantität und das mit nachhaltiger Wirkung für Stadt und Bewohner“, so Schmidt.

Spektakulärer Jahresabschluss mit neuen Projekten im Verkauf

„Gerade jetzt ist der Kauf einer Wohnung eine kluge Entscheidung“, betont Gerhard Klein, Geschäftsführer der 3SI Makler GmbH. „Die Nachfrage nach revitalisierten Altbauwohnungen bleibt hoch, das zeigt unser Rekordergebnis von über 300 verkauften Wohnungen. Auch mit weiteren Projekten wie in der Hietzinger Hauptstraße oder bald in der Burggasse 119 bieten wir Anlegern und Eigennutzern gleichermaßen attraktive Möglichkeiten.“

In der Neulinggasse 27 und der Hetzgasse 3A investiert die 3SI Immogroup gezielt in die Erhaltung wertvoller Wiener Baukultur. Beide Häuser im 3. Bezirk – klassische Gründerzeitobjekte mit großem Potenzial – werden behutsam revitalisiert und künftig hochwertigen Wohnraum in zentraler Lage bieten.

In der Kröllgasse 27 im 15. Bezirk vereinen sich urbanes Flair und ruhige Wohnqualität. Zwölf geschmackvoll sanierte Altbauwohnungen mit Größen von 46 bis 84 m² überzeugen durch hochwertige Ausstattung, Balkone in den Innenhof und zeitgemäße Grundrisse. Drei Einheiten befinden sich aktuell noch im unsanierten Zustand und können als individuell gestaltete Erstbezüge erworben werden – ein Angebot, das Flexibilität und Altbaucharme vereint.

Auch die Beckmanngasse liegt im 15. Bezirk und besticht durch guten Zugang zu urbaner Infrastruktur mit vielfältigen Nahversorgungsmöglichkeiten und gleichzeitiger Nähe zu Parks und Erholungsräumen. Die attraktiven Wohnungen bieten dabei neben durchdachten Grundrissen auch viel Freiflächen in eine nachgefragte Wohngegend.

Im 14. Bezirk entsteht mit der Schanzstraße 53 ein weiteres Highlight: 23 revitalisierte Altbauwohnungen zwischen 30 und 95 m² bieten eine perfekte Kombination aus Gründerzeitflair und modernem Komfort. Viele Einheiten verfügen über Freiflächen, und die Lage besticht durch hervorragende Anbindung und Nahversorgung.

Mit diesen Projekten zeigt die 3SI Immogroup erneut, dass die Zukunft des Wiener Wohnbaus im Erhalt und in der behutsamen Revitalisierung liegt. Altbauten werden nicht ersetzt, sondern nachhaltig saniert, erweitert und aufgewertet. So bleibt die einzigartige Wiener Bausubstanz erhalten und gleichzeitig wird dringend benötigter Wohnraum geschaffen.

Bilder: © 3SI Immogroup | MW-Architekturfotografie

Mit dem European Property Award wurde ein weiteres Projekt der 3SI Immogroup ausgezeichnet: Le Petit Lion, ein prachtvoll revitalisiertes Gründerzeithaus im Herzen des Servitenviertels. Das Projekt steht exemplarisch für die behutsame Sanierung historischer Bausubstanz und zeigt, wie französische Eleganz und Wiener Altbaukultur zeitgemäß miteinander verbunden werden können. Nach Auszeichnungen für Projekte wie The Liberty und The Legacy bestätigt die 3SI Immogroup damit erneut ihre Kompetenz im Bereich hochwertiger Zinshaussanierungen.

Auszeichnung für herausragende Architektur, Qualität und Nachhaltigkeit

Jedes Jahr prämiert eine internationale Jury aus Architektur-, Immobilien- und Designexperten die besten Projekte aus Europa in Kategorien wie „Residential Renovation“, „Architecture“ und „Development“. Der European Property Award zählt zu den renommiertesten Gütesiegeln der Branche und würdigt außergewöhnliche Leistungen in Bauqualität, Präsentation und nachhaltiger Entwicklung.

Le Petit Lion überzeugte die Jury durch die sorgfältige Revitalisierung eines historischen Gründerzeithauses aus dem Jahr 1890, das durch die Verbindung traditioneller Handwerkskunst mit moderner technischer Ausstattung ein zeitgemäßes, ökologisch verantwortungsvolles Wohnkonzept bietet. Die Sanierung erfolgt ressourcenschonend, mit Fokus auf die Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz – ein wesentlicher Beitrag zur Emissionsreduktion und Vermeidung zusätzlicher Bodenversiegelung.

„Dieser Award ist eine Bestätigung unseres Anspruchs, historische Bausubstanz mit zukunftsorientiertem Wohnkomfort zu verbinden“, sagt Ing. Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup. „Le Petit Lion zeigt, wie man die Wiener Zinshauskultur bewahrt und gleichzeitig ein modernes, wertbeständiges Zuhause schafft. Es ist ein Projekt, das Geschichte neu interpretiert und nachhaltig weiterdenkt.“

Architektur, Ausstattung und Wohnkonzept im Detail

Im revitalisierten Stilaltbau entstehen 14 exklusive Eigentumswohnungen, davon drei luxuriöse Dachgeschoßresidenzen mit Wohnflächen von rund 38 bis 196 Quadratmetern. Hochwertige Ausstattungselemente wie französisches Fischgrätparkett, großzügige Raumhöhen, klassische Kastenfenster, Stuckelemente sowie Fußbodenheizung und hofseitige Balkone prägen den historischen Teil des Hauses. Das neu ausgebaute Dachgeschoß ergänzt das Ensemble mit modernen Grundrissen, großflächigen Fensterflächen, weitläufigen Terrassen und hochwertiger Premiumausstattung. Ein besonderes Highlight bildet das Penthouse mit knapp 196 Quadratmetern Wohnfläche und rund 122 Quadratmetern privater Dachterrasse, das dank privatem Liftzugang und beeindruckendem Weitblick ein exklusives Refugium über der Stadt darstellt.

„Le Petit Lion ist ein Projekt mit außergewöhnlichem Charme – von der ruhigen Lage im Servitenviertel bis zur hochwertigen Ausstattung, die historischen Charakter und modernen Wohnkomfort verbindet. Es ist eines jener Projekte, die man besonders gerne zeigt. Umso mehr freut es uns, diese besondere Immobilie nun auch mit einem internationalen Award kommunizieren zu dürfen“, so Gerhard Klein, Geschäftsführer der 3SI Makler GmbH.

Ein Juwel im Herzen des Servitenviertels

Le Petit Lion befindet sich in der Rotenlöwengasse, einer ruhigen Wohnstraße im begehrten Servitenviertel. Das Umfeld ist geprägt von französischem Flair, historischer Architektur und urbaner Lebensqualität. Der nahegelegene Liechtensteinpark, der Servitenmarkt sowie zahlreiche Cafés, Boutiquen und kulturelle Einrichtungen machen die Lage ebenso attraktiv wie die ausgezeichnete Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.

Auszeichnung für Vision, Qualität und Verantwortung

„Dieser Award ist eine Bestätigung unseres Anspruchs, historische Bausubstanz mit zukunftsorientiertem Wohnkomfort zu verbinden“, sagt Ing. Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup. „Le Petit Lion zeigt, wie man die Wiener Zinshauskultur bewahrt und gleichzeitig ein modernes, wertbeständiges Zuhause schafft. Es ist ein Projekt, das Geschichte neu interpretiert und nachhaltig weiterdenkt.“

Mit Le Petit Lion realisiert die 3SI Immogroup ein mehrfach ausgezeichnetes Wohnprojekt, das architektonische Qualität, nachhaltige Revitalisierung und eine der begehrtesten innerstädtischen Lagen Wiens vereint. Die Fertigstellung des Projekts ist für Herbst 2026 geplant.

Weitere Informationen:
www.3si.at/le-petit-lion

Portrait:© 3SI Immogroup
Projekte: © 3SI Immogroup | JAMJAM

2025 war für die 3SI Immogroup ein Jahr der Rekorde, Meilensteine und strategischen Weichenstellungen. Während der Markt vielerorts noch von Unsicherheiten geprägt war, setzte das Wiener Familienunternehmen seinen Wachstumskurs mit beeindruckender Konsequenz fort – und erzielte gemessen an Umsatz und Wohnungsverkauf das stärkste Geschäftsjahr seiner Unternehmensgeschichte.

Das erfolgreichste Jahr der 3SI Immogroup

Rekorde: Über 300 verkaufte Wohnungen & Umsatzerfolg

2025 wurde zum absoluten Rekordjahr:

• Über 300 verkaufte Wohnungen – mehr als in jedem Jahr zuvor
• Umsatzrekord – durch hohe Nachfrage nach bezugsfertigen Wohnungen
• Höchste Anzahl an verfügbaren, sofort beziehbaren Wohnungen - mit Ende 2025 stehen knapp 800 Immobilien für Verfügung
• Alle begonnenen Projekte wurden fertiggestellt und erfolgreich verkauft

Während viele Marktteilnehmer zögerten, profitierte 3SI davon, dass sie die Bautätigkeit während der Krise konsequent fortgeführt hat – ein langfristiger Wettbewerbsvorteil.

Mehrfacher Award-Erfolg

2025 wurde die 3SI Immogroup erneut international prämiert:

THE LEGACY sowie auch das Projekt Le Petit Lion wurden mit dem European Property Award ausgezeichnet, womit 3SI zwei herausragende Stilaltbauprojekte international positionierte. Diese Auszeichnungen unterstreichen die Spitzenqualität der Altbausanierungen, die sensible Revitalisierung historischer Substanz und den hohen Anspruch an nachhaltigen Wohnkomfort. Bei den European Real Estate 500 wurden zudem Preise in diversen Kategorien wie beispielsweise im Bereich der Bauentwicklung gewonnen.

Zusätzlich wurde die 3SI Immogroup 2025 IMWF Austria zum Immobilienentwickler des Jahres gekürt. Ein Award, der die starke Marktposition, Innovationskraft und nachhaltige

Neuer Showroom in der Kärntner Straße: Einzug in Wiens beste Lage

Ein herausragendes Highlight des Jahres war der Bezug des neuen 3SI Luxury Real Estate Showrooms in der Kärntner Straße 39, der im Februar feierlich eröffnet wurde. Auf über 400 m² entstand ein innovativer Präsentationsraum für Premiumimmobilien, Kunst und Architektur – ein starkes Statement für Qualität, Service und Markenpräsenz im Herzen der Wiener Innenstadt. Seit März 2025 ist der Showroom voll im Betrieb und hat sich rasch zu einer zentralen Anlaufstelle für Kaufinteressenten, Partner und Investoren entwickelt.

Fertigstellungen: Ein Jahr voller Projektmeilensteine

2025 markierte für die 3SI Immogroup ein außergewöhnlich starkes Projektjahr: Mit der Fertigstellung von THE LIBERTY nahe dem Kagraner Platz, VIVIENNE in 1050 Wien, dem ausgezeichneten Stilaltbauprojekt THE LEGACY an der Landstraßer Hauptstraße sowie dem nachhaltigen Großprojekt THE TEMPTATION in Währing wurden gleich mehrere hochwertige Immobilien erfolgreich übergeben. Ergänzt wurde diese Erfolgsbilanz durch die Fertigstellung des exklusiven Projekts LE PETIT PARIS in der Hahngasse im 9. Bezirk – einem absoluten Vorzeigeprojekt im Herzen des charmanten Servitenviertels, das aufgrund seines französischen Flairs auch als „Klein Paris“ bekannt ist. Das historische Gründerzeithaus aus dem Jahr 1884 wurde mit großer Sorgfalt und viel Liebe zum Detail revitalisiert und verbindet heute eindrucksvoll klassischen Altbaucharme mit modernem Wohnkomfort.

Diese Vielzahl an Fertigstellungen zeigt eindrucksvoll, dass die 3SI Immogroup auch in herausfordernden Zeiten konsequent weitergebaut hat – ein strategischer Vorteil, der sich 2025 klar bezahlt machte.

Von der Vision zur Umsetzung: Hochwertige Projektstarts in Bestlagen

Parallel zu den zahlreichen Fertigstellungen setzte die 3SI Immogroup 2025 auf eine außergewöhnlich hohe Bautätigkeit und initiierte mehrere bedeutende Bauvorhaben. Neben weiteren Ankäufen und Sanierungsprojekten, die der behutsamen Weiterentwicklung des Bestands dienen, starteten unter anderem die Projekte PRUNKSTÜCK, THE ANTHONY und LE PETIT LION. Sie stehen exemplarisch für den Anspruch des Unternehmens, durch innerstädtische Nachverdichtung, nachhaltige Revitalisierung und architektonische Qualität kontinuierlich neuen, hochwertigen Wohnraum zu schaffen und Wien aktiv mitzugestalten.

Mit dem PRUNKSTÜCK in der Tendlergasse entsteht ein exklusives Wohnensemble, das den klassischen Wiener Stilaltbau mit zeitloser Eleganz verbindet. In dem revitalisierten Gründerzeithaus werden hochwertige Eigentumswohnungen mit ein bis fünf Zimmern und Wohnflächen von rund 36 bis 185 m² realisiert, ergänzt durch Balkone, Gärten, Terrassen und Dachterrassen – eine gelungene Verbindung von historischer Substanz und modernem Wohnkomfort.

Ein weiteres Highlight bildet THE ANTHONY in der Antonigasse, ein wegweisender Neubau im Herzen von Hernals, direkt angrenzend an den 18. Bezirk. Das Projekt verbindet Wiener Wohnkultur mit britischem Charme und zeitloser Eleganz. Insgesamt entstehen 28 stilvolle Eigentumswohnungen und vier exklusive Townhouses mit zwei bis fünf Zimmern und Wohnflächen von rund 36 bis 156 m². Großzügige Terrassen, Loggien, Balkone und Eigengärten unterstreichen den Anspruch an urbanes Wohnen mit hohem Freizeitwert.

Im Herzen des charmanten Servitenviertels schließlich wird mit LE PETIT LION ein besonders hochwertiges Altbauprojekt realisiert. Das historische Gründerzeithaus aus dem Jahr 1890 wird mit großer Sorgfalt revitalisiert und bietet 14 exklusive Eigentumswohnungen – darunter moderne Dachgeschoßwohnungen und ein luxuriöses Penthouse. Mit Wohnflächen von rund 38 bis 196 m², großzügigen Balkonen und modernster Technik verschmelzen hier traditioneller Wiener Altbaucharme und zeitgemäßer Wohnkomfort. Durch die behutsame Restaurierung werden wertvolle Ressourcen geschont, CO₂-Emissionen reduziert und zusätzliche Bodenversiegelung vermieden.

Wohnungen nach Maß – ein völlig neues Segment

2025 führte die 3SI Immogroup erstmals das innovative Konzept Wohnungen nach Maß ein – ein Angebot, das Käufer ihre Altbauwohnung individuell planen und konfigurieren lässt, inklusive Grundrissanpassungen, exklusiven Materialien und maßgeschneiderten Lösungen. Dieses Segment revolutionierte den Markt durch maximale Individualisierung und hohen Qualitätsanspruch.

Erfolgreiches Ankauf- und Bestandsjahr

2025 war für die 3SI Immogroup auch auf der Akquisitionsseite ein außergewöhnlich starkes Jahr: Insgesamt wurden über 25 charaktervolle Zinshäuser- sowie Zinshausanteile mit erheblichem Entwicklungspotenzial neu in den Bestand aufgenommen.

Die angekauften Liegenschaften befinden sich sämtlich in erstklassigen, urban geprägten Lagen der inneren Wiener Bezirke und spiegeln den hohen Qualitätsanspruch der 3SI Immogroup wider. Dazu zählen unter anderem die Liegenschaft in der Hetzgasse im 3. Bezirk, das Gründerzeithaus in der Halbgasse im 7. Bezirk sowie die Neulinggasse 27, wo mit THE TAILORED ein neues, maßgeschneidertes Premiumprojekt realisiert wird, das historische Bausubstanz mit zeitgemäßem Wohnkomfort verbindet.

Ergänzend dazu wurde ein umfangreiches Wohnungseigentumspaket im Gesamtvolumen von rund 15 Millionen Euro angekauft. Diese strategische Investition stärkt den Bestand zusätzlich, erhöht die kurzfristig verfügbaren Entwicklungsmöglichkeiten und sorgt für eine noch breitere Diversifizierung des Portfolios.

Mit dieser gezielten Ankaufspolitik sichert die 3SI Immogroup nicht nur ihre Pipeline für die kommenden Jahre, sondern festigt auch ihre Position als verlässlicher, nachhaltig orientierter Akteur im Immobiliensektor.

Ausblick 2026: Stabilisierung, steigende Eigentumsnachfrage und klare Chancen für qualitätsvolle Wohnprojekte

Altbau: Revitalisierung mit Charakter und Vielfalt

Auch im Altbausegment setzt die 3SI Immogroup 2026 klare Akzente und führt ihre Kernkompetenz – die behutsame Revitalisierung historischer Bausubstanz – konsequent fort. Bereits im Jahr 2025 wurden zahlreiche Zinshäuser sowohl im Gesamten als auch in Form ausgewählter Wohnungseigentumspakete erworben. Diese Liegenschaften werden nun Schritt für Schritt an die hohen Sanierungs- und Qualitätsstandards der 3SI Immogroup angepasst. Alle Projekte befinden sich in innerstädtischen, gefragten Wohnlagen Wiens und vereinen damit ausgezeichnete Lagequalität, nachhaltige Bestandserhaltung und zeitgemäße Revitalisierung.

Zwei größere, ganzheitlich gedachte Altbauprojekte stehen dabei exemplarisch für diesen Ansatz:

Mit THE TAILORED entsteht im prestigeträchtigen Botschaftsviertel des 3. Bezirks ein außergewöhnlicher Wiener Stilaltbau, der Individualität und Wohnkultur vereint. Das Gründerzeithaus aus dem Jahr 1907 wird mit großer Sorgfalt revitalisiert und verbindet klassische Altbaudetails wie großzügige Raumhöhen und elegante Fassadenelemente mit modernen Wohnkonzepten, hochwertigen Materialien und zeitgemäßer Technik. Insgesamt entstehen 11 exklusive Eigentumswohnungen mit Wohnflächen von rund 31 bis 376 m² sowie zwei Geschäftsflächen. Hofseitige Balkone und Loggien bieten ruhige Rückzugsorte, während geplante Dachgeschoßwohnungen dem Gebäude eine zeitgemäße architektonische Ergänzung verleihen.

Ein zentrales Element ist das Wohnung-nach-Maß-Konzept der 3SI Immogroup: Käuferinnen und Käufer gestalten ihr Zuhause individuell – von der Grundrissgestaltung bis zur Materialwahl. Transparente Fixpreise, klare Zeitpläne und die Umsetzung aus einer Hand schaffen Planungssicherheit und machen jede Wohnung zu einem maßgeschneiderten Unikat mit nachhaltigem Wert.

Ein weiteres Schlüsselprojekt ist DIE SYMBIOSE in der Meiselstraße 79 im 14. Bezirk. Das nachhaltige Wohnprojekt verbindet moderne Architektur harmonisch mit einer revitalisierten Gründerzeitfassade und schafft insgesamt 21 hochwertige Wohneinheiten. Energieeffiziente Haustechnik, hochwertige Ausstattung, großzügige Freiflächen sowie durchdachte Allgemeinflächen bilden die Grundlage für ein urbanes Wohnkonzept mit hoher Lebensqualität. DIE SYMBIOSE steht exemplarisch für den Anspruch der 3SI Immogroup, Neubau und Bestand sensibel miteinander zu verknüpfen und nachhaltige Stadtentwicklung aktiv mitzugestalten.

Diese Projekte zeigen, wie die 3SI Immogroup historische Substanz bewahrt, ressourcenschonend weiterentwickelt und gleichzeitig modernen Wohnraum schafft – als verlässlicher Beitrag zur nachhaltigen Aufwertung des Wiener Stadtbilds.

Neubau: Wachstum mit Verantwortung

Auch im Bereich Neubau bleibt die 3SI Immogroup 2026 ihrem klaren Kurs treu: Wir kaufen und bauen weiter. Der Fokus liegt dabei konsequent auf der Schaffung qualitativ hochwertigem Wohnraum und auf guten, langfristig gefragten Wohnlagen in Wien.

Zu den zentralen Neubau-Meilensteinen zählt der weitere Bau von THE SUPERIOR in der Leschetitzkygasse 91, wo auf rund 1.500 m² hochwertiger Wohnfläche exklusives High-End-Wohnen über den Dächern Wiens entsteht.

Ein weiterer Schwerpunkt ist der geplante Baustart eines neuen Neubauprojekts in der Cobenzlgasse 103/103A im 19. Bezirk. In unmittelbarer Nähe zum Krapfenwaldbad entsteht eine elegante Wohnanlage mit nur 14 Wohnungen – eingebettet ins Grüne, mit Ausblicken über Wien und in einer der begehrtesten Wohngegenden der Stadt.

Besonders hervorzuheben ist der Planungsstart in der Landstraßer Hauptstraße 128 im 3. Bezirk: Als innerstädtisches Vorzeigeprojekt setzt die 3SI Immogroup hier urbaner Wohnraumbeschaffung.

Mit diesem Programm unterstreicht die 3SI Immogroup auch 2026 ihre Rolle als verantwortungsbewusster Stadtentwickler, der nachhaltige Wohnprojekte realisiert und langfristig qualitätsvollen Wohnraum für Wien schafft.

Bilder: © 3SI Immogroup | Branding Identity | Thomas Meyer

Er war früh nervös, sagt Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, und traf Entscheidungen, die ihn sicher durch die Krise bringen sollten. Ein Gespräch über Vorsicht und Risiko, über die Zukunft des Wohnbaus in Wien und darüber, wieso ausgerechnet das Zinshaus für ihn zum stabilsten Wert geworden ist.

„Das Zinshaus ist eigentlich ein Millionen-Jackpot, aber wenn man es nicht bewirtschaften kann, ist man leider gezwungen zu verkaufen“

Herr Schmidt, der Immobilienbranche geht es nicht gut. Haben sich viele verzockt?

Ja. Viele haben leider zu teuer eingekauft. Aber die Zinsen waren auch einfach niedrig und der Verkauf ist von selbst gegangen – egal, ob es die einzelne Wohnung war oder das gesamte Projekt. Als Geschäftsmann bist du wahrscheinlich immer einer, der ein gewisses Risiko eingeht. Aber dann ist vieles zusammengekommen: Krieg, Inflation, Anstieg der Baukosten, die KIM-Verordnung. Mit so viel hat niemand gerechnet. Die Branche nicht, die Politik nicht, die Banken nicht. Ich muss gestehen, ich war sehr früh nervös.

Sie haben sich abgesichert …

Wir haben sofort mit viel Geld die Zinsen abgesichert, weil sonst hätte ich nicht ruhig schlafen können. Und dann haben wir so viel gebaut wie noch nie. Viele andere haben gesagt, jetzt bauen wir erst mal nichts. Viele warteten einfach ab und leider wurde die Liquidität bei den meisten immer nur weniger. Aber diese Krise ist nicht nur hart, sie hat auch für viele zu lange gedauert.

Hätte man als Unternehmer nicht sehen müssen, dass die Niedrigzinsen kein Dauerzustand sein können?

Ich kenne Geschäftspartner, die gesagt haben, sie werden nie wieder positive Zinsen sehen. Und auf einmal waren die mit Aufschlag auf sechs Prozent. Ja, man hätte mehr Reserve schaffen müssen. Aber 2020, 2021 wusste keiner – wir und die Privaten – wohin mit dem Geld. Auf dem Sparbuch hatte man negative Zinsen. Es gab auch Sprüche von Konkurrenten, die gesagt haben, Geld ist eh nichts mehr wert. Ein bisschen hat das vielleicht so gestimmt.

Aber warum haben sie gesagt, ich nehme lieber mal Geld in die Hand und sichere mir die Zinsen ab?

Weil ich das schon 2008 erlebt habe. Und 2001 bis 2008 sind die Zinsen auch nur gestiegen. Ich habe mit 21 Jahren angefangen. Auch damals hat man über steigende Zinsen gejammert. Aus dieser Zeit habe ich gelernt – und jetzt darauf reagiert. Mit Zinsabsicherungen in Millionenhöhe. Jede Krise ist eine Chance. Auch diese Krise ist meine Chance zu wachsen. Ich war immer ein vorsichtigerer Geschäftsmann, aber auch Optimist. Das Weiterbauen und Weiterverkaufen bringt mich aus der Krise. Wir haben momentan mit fast 800 Wohnungen die meisten fertigen Wohnungen am Markt. Heuer haben wir schon über 260 Wohnungen verkauft. Käufer wollen nicht mehr zwei, drei Jahre auf eine Fertigstellung der Immobilie warten. Und sie wollen sehen, was sie kaufen.

Opulente Büros, große Gesten – das war lange Zeit das Markenzeichen der Immobilienbranche. René Benko hat das auf die Spitze getrieben. Wir sitzen gerade auch in einem sehr beeindruckenden Büro in bester Innenstadtlage …

Bei allem, was wir zeigen und machen, sind wir trotzdem eine sparsame Firma. Wir sind ein Familienunternehmen. Mein Vater hat klein angefangen. Er ist ein sparsamer Mensch. Das prägt mich. Natürlich sitzen wir in einem schönen Büro. Aber das haben wir günstig hergerichtet. Keine Designermöbel. Der Boden ist schön, aber nicht das Teuerste. Wir machen gehobenes Wohnen, da braucht es ein schönes Büro. Angefangen haben wir in einem Hinterhofbüro in der Favoritenstraße. Der Showroom auf der Kärntner Straße ist auch ein Statement. Wir wollten zeigen, dass es uns nicht schlecht geht in dieser Krise und dass man auch in dieser Zeit vorwärtsgehen muss.

Was sagt die Signa-Pleite über die Immobilienbranche aus? Über die Art, in Österreich Geschäft zu machen?

Ich habe keine Einsicht in dieses Unternehmen. Wir sind nicht vergleichbar. Die Signa war um Vieles größer und nicht unbedingt im Wohnbereich tätig. Warum er gescheitert ist, kann ich nicht sagen, aber wahrscheinlich war ein Grund, dass er zu schnell gewachsen ist und natürlich waren die Zinsen ein Brandbeschleuniger.

Wie hat man auf so jemanden wie René Benko geblickt?

Natürlich schaut man immer. Ich würde nicht Vorbild sagen, aber jeder Mensch hat jemanden, auf den man aufschaut. Neid habe ich nie gespürt. Aber der Ehrgeiz, etwas Großes aufzubauen, der war immer da. Ich wollte immer Bauträger sein, habe mit fast nichts angefangen und ich habe lange dafür gebraucht mein Unternehmen als Bauträger zu positionieren.

Lässt die Branche die Krise gerade hinter sich oder steckt sie noch mittendrin?

Wir sind dabei, rauszukommen. Es wird besser, die Zinsen gehen runter. Die Kaufpreise von Wohnungen gehen wieder rauf. Auch die Mieten sind raufgegangen. Es entwickelt sich in die richtige Richtung. Für viele Bauträger ist es halt zu spät. 2023 haben wir in einem halben Jahr 30 Wohnungen verkauft, jetzt stehen wir schon bei über 260. Und womit verdient man als Bauträger Geld? Wenn man ein fertiges Produkt hat, das man verkaufen kann.

In den Boomjahren gab es rund 200 Bauträger in Wien. Wie viele sind es jetzt?

Es sind noch immer viele da, aber sie bauen nicht. Entweder warten sie ab oder sie kriegen keinen Kredit. Das ist für Bauträger schlecht und für die Stadt. Das ist auch für jeden Bewohner schlecht. Wir brauchen eine Wohnbau Offensive. Ich freue mich über Konkurrenz, weil es viel zu wenig Wohnungen gibt. Ich freue mich auch über jeden, der sagt, dass es ihm besser geht.

Ihr Unternehmen in Zahlen gefasst?

Wir haben ungefähr 50 Mitarbeiter und 150.000 Quadratmeter im Bestand. Da sind die Neubauprojekte noch gar nicht mitgerechnet. Über tausend Wohnungen in Wien haben wir vermietet.

Wer bestimmt das Ende der Krise? Die Politik? Die Banken? Sie?

Ich glaube, wir sind noch am Anfang. 2025 war ein Umkehrjahr. 2026 ist das Jahr, wo einige rauskommen. 2027 wird sicher wieder ein gutes Jahr für die Branche. Die privaten Bauträger brauchen nicht unbedingt die Politik. Aber wir brauchen schnellere Baugenehmigungen. Gesetze, die sich dauernd ändern oder Zwischenrufe, die einen Angst machen, wenn man was baut und vermietet – die brauchen wir nicht. Die Banken müssen bei Krediten wieder lockerer werden. Aber ich sehe Licht am Ende des Tunnels.

Mit ein paar schicken Zinshäusern, die sie im Portfolio haben, wird die Wohnungsmisere auch nicht gelöst …

Wir brauchen in Wien alles: leistbares Wohnen, Gemeindewohnung, Genossenschaftswohnung, Luxusprojekte. Jede Wohnung ist wichtig. Ich habe Starterwohnungen ab 150.000 Euro bis zu Drei-Millionen-Euro-Wohnungen. 85 Prozent sind im Altbau, 15 Prozent Neubau. Aber alleine kann ich die Verknappung am Wohnungsmarkt auch nicht beenden.

Warum setzen Sie auf Zinshäuser?

Das ist meine Liebe zur Arbeit. Zinshäuser haben es mir angetan. Der Neubau ist kalkulierbarer und bringt mehr, aber gerade in der Krise waren Zinshäuser nicht schlecht. Ich bringe einen Altbau binnen sechs Monaten in den Verkauf. Beim Neubau warte ich zwei Jahre auf die Baubewilligung und zwei Jahre auf die Fertigstellung. Eine Wohnungssanierung kann ich mit einer Bauanzeige machen statt mit einer Baugenehmigung. Ich brauche auch weniger Kapital, um Wohnungen zu sanieren und das Haus zu managen. Das Zinshaus ist momentan für mich besser als das leere Grundstück.

Aber es gibt nicht unendlich viele Zinshäuser in Wien.

Einerseits ja. Mit dem wirbt man ja viel, dass das ein nicht vermehrbares Gut ist. Altbauwohnungen sind Mangelware im Vergleich zum Neubau. Der Neubau ist auch immer ein Anlagethema gewesen. Bauträger haben viel für Anleger gebaut. Mit dem Zinsanstieg ist ein ganzes Segment, nämlich die Anlagewohnung, weggebrochen. Da ist viel da in den Großbezirken. Das müssen sie erst mal loswerden. Das Problem haben wir nicht, wir haben fast immer für den Endverbraucher gebaut. Wir haben auch keine Umwidmungsliegenschaften, wo wir auf Umwidmungen warten.

Das Zinshaus ist für viele die große Unbekannte. Erzählen Sie mal.

Ich habe über 200 Zinshäuser- bzw. Zinshausanteile in Wien. Viele Häuser gehören noch älteren Menschen, die vermieten, aber nie Geld, wirklich Geld damit verdienen. Dann kommt der Erbe, der verkauft, weil niedrige Mieten sich nicht rechnen – erst recht, wenn man sanieren muss.

Was muss man für ein Zinshaus hinlegen?

Das kleinste Zinshaus in Wien fängt bei knapp unter einer Million an und dann gibt es Zinshäuser, die kosten auch 20 Millionen, 40 Millionen Euro. Es ist auch ein Liebhaberobjekt. Insbesondere vor der Krise gab es viele Käufer, die in was Schönes investieren wollten. Die sagen wollten: Schau, mir gehört so ein Zinshaus. Wenn du das richtige Zinshaus in der richtigen Lage hast, ist es wahrscheinlich der beste Wertspeicher, den du haben kannst.

Aber dann dürfte ja auch niemand mehr verkaufen, also auch die Erben nicht?

Es braucht Liquidität. Das Zinshaus ist eigentlich ein Millionen-Jackpot, aber wenn man es nicht bewirtschaften kann, ist man leider gezwungen zu verkaufen. Ein Altmieter geht raus, es muss saniert werden. Steigleitungen zum Beispiel. Da reden wir schnell von Hunderttausenden Euro. Aus den Mieten bekommt man das nicht raus. Ein Zinshaus ist alt. Und ein bisschen auch eine Spardose. Dafür ist es nicht mehr vermehrbar. Ein Altbau bleibt immer alt, aber wird immer wertvoller.

Verkaufen sie auch Zinshäuser komplett?

Wir haben Zinshäuser im ersten Bezirk, die wollen wir behalten. Aber bei uns ist alles auch eine Handelsware. Wenn der Preis stimmt, würde ich verkaufen. Ansonsten wird jede Wohnung, die frei wird, saniert und abverkauft bzw. der Dachboden hochwertig ausgebaut. Freiflächen sind wichtig. Klimaanlage wird wichtiger. Das Thema Nachhaltigkeit – Wärmepumpe, Fernwärme – ist im Zinshaus nicht leicht. Aber wir machen alles neu.

Haben Sie kein schlechtes Gewissen, wenn Sie einen hundert Jahre alten Parkettboden rausreißen?

Wir haben auch ein Gewährleistungsthema. Wir verkaufen ganz selten Wohnungen so, wie sie sind – mit Parkett, alten Flügeltüren, Stuck. Aber sonst ist alles neu. Wir bauen aber viel nach. Ersetzen Stuck, die Fassade. Den Eingangsbereich mit Fliesen und Marmor, mit Luster, mit Spiegel auf der Seite – es ist eben nicht Hunderte Jahre alt, aber es sieht dann trotzdem stilgerecht aus.

Stichwort teuer, wie muss man sich derzeit die Marktpreise vorstellen?

Fast alle Bezirke steigen im Eigentum. Wir kommen in eine Wohnungsknappheit rein. Die Preise werden weiter steigen. Die Menschen können sich wegen den niedrigeren Zinsen und den Lohnanstiegen wieder mehr leisten. Das merken wir auch. Und es gibt eine Erbengeneration. Wir haben sehr viele, die gar keinen Kredit brauchen, um sich eine Wohnung zu kaufen. Ab 4.000 Euro pro Quadratmeter bekommt man bei uns eine Starterwohnung, ab 7.000 eine im gehobenen Segment, über 10.000 in Top-Bezirken. Für das Geld gibt es schon was ganz Besonderes. Dafür hat es immer und wird es immer einen Markt geben.

Ich nehme an, Sie raten, jetzt zu kaufen?

Ja. Jetzt kann man sich noch eine Immobilie aussuchen. In guten Lagen merkt man die Wohnungsknappheit ja schon. Wir haben gerade in Wien eine zu geringe Eigentumsquote. Eine Immobilie gehört zum Portfolio dazu.

Die Rechnung hört man ja oft, bevor ich Miete zahle, lieber die Kreditrate zahlen. Aber wenn es so einfach wäre, wäre ja die Eigentumsquote in Wien nicht bei 20 Prozent?

Jein. Wir haben in Wien viel Gemeindebau und Genossenschaft. Es hat Gründe, warum Eigentum nicht höher ist. Man hat viele in die Miete gedrängt oder dieses Segment mehr unterstützt. Der Vorteil der Miete ist die Flexibilität. Reden wir mal anders: Welches Potenzial hätten wir als Bauträger, wenn wir jeden Tag jemanden überzeugen, dass er eine Wohnung kauft? Ein riesiges!

Worauf hoffen Sie mehr: auf weiter fallende Zinsen oder steigende Zuversicht?

Fallende Zinsen, weil damit die Zuversicht wieder zurückkommt.

Die Originalversion dieses Artikels wurde von Kathrin Gulnerits geschrieben und in Ausgabe 48 der News am 27.11.2025 publiziert.
Bild: © 3SI Immogroup | Branding Identity - Thomas Meyer

Hörbares Aufatmen beim traditionellen Immobilien-Round-Table von assets: Die Krise am Immobilienmarkt scheint weitgehend vorbei. Vor allem Investments in Wohnimmobilien werden wieder zu einer sicheren und wertstabilen Veranlagung. Das Gewitter in der Immobilien­branche war heftig, aber reinigend. Wie es jetzt weitergeht, diskutierten am Runden Tisch von assets in der Skybar des Luxustempels Steffl: Andreas Holler (Buwog), Michael Schmidt (3SI Immogroup), Walter Neumann (Valuita), Peter Ulm (allora Immobilien), Lukas Sattlegger (Glorit) und Mario Bruckner-Simon (BSP Immobilien).

Der Immobilienmarkt hat sich stabilisiert

assets: Die KIM-Verordnung ist Geschichte. Belebt sich jetzt der Immobilienmarkt? 

Michael Schmidt: Der Wegfall der KIM-Verordnung ist sehr positiv. Auch die Zinsen sind gefallen, Kunden kehren auf den Markt zurück. Wir haben in den ersten drei Quartalen über 200 Wohnungen mit einem dreistelligen Millionenumsatz verkauft und sind mehr als zufrieden. Leichter wird auch die Projektfinanzierung: Einige Banken suchen sogar nach Neugeschäft mit soliden und stabilen Bauträgern, die bereit sind, höhere Eigen­mittelquoten zu akzeptieren.

Andreas Holler: Wir brachten heuer einige Projekte in Bau und sind mit den Wohnungsverkäufen zufrieden. Die Finanzierung bleibt für Kunden schwierig, die Banken sind restriktiv, weil noch viele schlechte Kredite zu sanieren sind. Selbst Gutverdiener warten mitunter über sechs Monate auf eine Kreditzusage. Aber es geht aufwärts. Es braucht gute Pro­dukte, passende Preise und politische Maßnahmen, die den Markt beleben. Wir bauen gegen die Konjunktur – und schaffen trotzdem viel zu wenige Wohnungen, die jetzt in Österreich, vor allem in Wien, benötigt werden.

Mario Bruckner-Simon: Graz ist ein Käufermarkt geblieben. Wir schaffen mit dem Bauherrenmodell geförderten Wohnraum und dürfen 15 Jahre nur sehr günstig vermieten, dafür haben wir keinen Leerstand. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum ist gewaltig. Bei Eigentumswohnungen ist es anders: Die Banken bleiben restriktiv. Es wird Jahre dauern, bis das ausgestanden ist. Deswegen dauert auch die Projektfinanzierung doppelt so lange. Wir sind weit weg von den guten Zeiten. Der Vorteil: Der Mitbewerb hat sich drastisch reduziert.

Sind die internationalen Investoren nach Österreich zurückgekehrt?

Peter Ulm: Die Investoren lesen von steigender politischer Unsicherheit in Österreich und werden durch gesetzliche Markteingriffe wie die Begrenzung der Mietindexierung verunsichert. Zudem haben Großinvestoren in ihren Portfolios noch einiges zu bereinigen. Und: Wir ­haben zwar wieder eine normale Zinskurve, aber Staatsanleihen konkurrieren mit ­Immobilieninvestments nach wie vor. Auch 2026 wird sich institutionelles Ka­pital nicht massiv in Österreich einfinden. Umso wichtiger wären Rahmenbedingun­gen, die den Markt attraktiver machen. Wir müssen gemeinsam mit der Politik überlegen, wie wir uns alle motivieren, mehr zu investieren.

Litten auch Bauherrenmodelle unter der Abflachung der Immobiliennachfrage? 

Walter Neumann: Wenn Spar­bücher fast die gleiche Rendite bringen wie Immobilien und die Medien sin­kende Verkaufspreise prognostizieren, warten Anleger natürlich lieber zu. Durch das Sinken der Zinsen steigt die Nachfrage nach Bauherrenmodellen stark an. Bei den Gutverdienern wurde das Geld nicht weniger, ihnen geht es wieder stärker um die Optimierung der Steuerlast. Da bieten sich Bauherrenmodelle natürlich an.

Der Bau von Einfamilienhäusern scheint stabil durch die Krise gekommen zu sein.

Lukas Sattlegger: 2023 war auch für uns ein schwieriges Jahr, aber danach ging es mit der Nachfrage wieder steil bergauf. Unsere Zielgruppe sind Eigennutzer mit Fokus auf die grünen Rand­bezirke Wiens. Wir sind regional vor ­allem in den Bezirken 21 und 22 tätig und errichten Häuser und Wohnungen im Premiumsegment. Der Auftragseingang stieg heuer um 25 Prozent gegenüber dem ohnehin schon guten Jahr 2024 an. Die Immo­bilienbranche hängt stark von der ­Marktstimmung ab. Das Auslaufen der KIM-Verordnung war ein positiver Stimmungsimpuls, aber wir hätten uns gewünscht, dass wieder mehr potenzielle Kunden aktiv um Finanzierungen anfragen würden. Die Zinslandschaft und die aktuellen Preise sprechen klar dafür, jetzt zu kaufen: Die Preisentwicklung zeigt ­wegen der Verknappung des Angebots deut­lich nach oben.

Kehren die Boom-Zeiten wieder?

Ulm: Wir haben eine klare Aufwärtstendenz, aber ich erwarte keine Nullzins­phase mehr. Wir werden uns beim jetzigen Zinsniveau so um die zwei Prozent stabilisieren und wieder einen soliden Markt bekommen, aber keinen überhitzten.

Holler: Ein Boom ist nicht absehbar. Der deutsche Markt ist unserem um zehn Jahre voraus – dort herrscht echte Wohnungsnot. Wir laufen Gefahr, mit Obergrenzen für Mietindexierungen und ähnlichen Ideen in dieselbe Negativspirale zu kommen. Schon 2019 wurden 20.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Dann sorgte man schlagartig für einen ungebremsten Bau-Boom. Das führte zu absurden Preisen, auch bei Baukosten und Grundstücken. Da haben wir nicht mehr mitgemacht. Wohnungen müssen be­zahlbar ­bleiben. Mittlerweile haben sich die Kosten durch die Marktkon­so­lidierung wieder eingependelt. Aber wir haben ein gesamtwirtschaftliches Problem. Die Immobilienbranche könnte zur Bes­se­rung beitragen: Durch Umwegrentabilitäten profitiert Öster­­reichs Wirtschaft von jedem von Projektentwicklern investierten Euro in doppelter Höhe.

Schmidt: Dazu braucht es die Politik und die Banken.

Holler: Es geht um Rahmenbedingungen: bei Genehmigungsverfahren, Zinsen, Finanzierungen für Bauträger und Endkunden et cetera. Diese Rahmenbedingungen sind im Moment nicht wirtschaftlich vorteilhaft. Die Mietindexierungsgrenze verunsichert nicht nur internationale Investoren, sondern auch kleine Anleger, die mit einer Vorsorgewohnung ihre Pension absichern wollten.

Ist die Marktkonsolidierung schon abgeschlossen?

Holler: Nein. Wir werden keine großen Pleiten mehr sehen. ­Abgeschlossen ist die Konsolidierung erst, wenn die Komapatienten aus dem Spital kommen. In Deutschland ist der Markt plötzlich um 20 Prozent gefallen. Also waren viele Firmen pleite. Die haben sich am übernächsten Tag restrukturiert, Grundstücke weiterge­geben, Haircuts vereinbart. Bei uns dauert das drei Jahre.

Schmidt: Die Banken haben in Deutschland auch schneller reagiert. Strenger und schneller.

Holler: Vor allem die Politik hat schneller reagiert. Deutschlands Bundesverwaltung arbeitet am Bau von 300.000 Wohnungen, stellt Grundstücke zur Verfügung, beschleunigt Genehmigungen et cetera. Es werden täglich Maßnahmen besprochen und umgesetzt. Auch der gesetzliche Rahmen ist anders: Wenn in Deutschland ein Projekt wegen eines notleidenden Kredits stillsteht, ist das schnell übernehmbar und kann fertiggebaut werden. Mit dem österreichischen Insolvenzrecht dauert so ein Prozess oft Jahre.

Ulm: Ich habe 16 Monate gebraucht, um ein Pfandrecht auf einem Grundstück zu exekutieren und das Versteigerungsverfahren einleiten zu können, weil so viele ungerechtfertigte Einsprüche kamen. Die wurden zwar alle abgelehnt, aber die Verzögerung war da.

Bruckner-Simon: Ich habe in Graz bei einem Projekt sechs Jahre gebraucht, um eine Baugenehmigung zu bekommen.

Gibt es noch genug bebaubare Grundstücke?

Sattlegger: Wir wurden mit Projekten mit Blick auf die Alte Donau bekannt. Deren Verfügbarkeit ist natürlich begrenzt. Aber es finden sich Grundstücke in der zweiten, dritten Reihe und wir haben auch aktuell drei Projekte mit direktem Wasserblick. Viel ­limi­tierender sind Baugenehmigungen: Ein Verfahren lag beinahe zwei Jahre beim Verwaltungsgerichtshof. Es wurde zwar in unserem Sinn entschieden, aber es dauerte insgesamt viereinhalb Jahre bis zur Baubewilligung. Da verliert man viel Zeit und Geld.

Schmidt: Das muss dringend beschleunigt und vereinfacht werden. Einsprüche sind auch wegen Lichteinfall, Schattenwurf oder Ausblick möglich. Das ist eine Katastrophe.

Sattlegger: Es gibt berechtigte Einsprüche, die sollen auch zu Überprüfungen führen. Aber nach meiner Erfahrung geht es bei vielen Einsprüchen meist nur um das Ärgern und den Faktor Zeit.

Gibt es auch noch genug Platz für größere Immobilien?

Bruckner-Simon: Ja, sowohl in Graz als auch in Wien.

Schmidt: Die Konkurrenz hat sich mehr als halbiert, es gibt genug notleidende Grundstücksverkäufer, der Markt ist versorgt.

Ulm: Aber noch nicht alle haben die Preisrealität erkannt.

Schmidt: Bei den Preisen für Zinshäuser ist die Realität angekommen, sie haben sich stabilisiert. Deshalb kaufen wir massiv ein, zu sehr guten Preisen. Wer jetzt kauft, wird schwerlich Geld verlieren. Der Unterschied im Quadratmeterpreis zwischen Zinshaus und Wohnung war noch nie so groß. Die Wohnungen sind sehr gut nachgefragt, das liegt an der innerstädtischen Lage der Zinshäuser. Wir haben seit 2022 mehr denn je gebaut, deswegen sind viele Wohnungen fertig, und verkaufen so mehr denn je. Lage, Qualität und Bezugsfertigkeit: Diese drei Faktoren verschaffen einen Riesenvorteil am Markt.

Holler: Es gibt genug Grundstücke, aber der Preis ist nicht dort, wo er sein könnte. Früher konnte man Verzögerungen durch den boomenden Markt auffangen. Das geht jetzt nicht mehr.

Ulm: Der gesamte Markt war in Instabilität. Jetzt sind wir dabei, ein neues Gleichgewicht zu finden. Beim Zinshaus ist das schon geschehen. Bei großvolumigen Bauten und Grundstücken werden die Preise auch von den Banken hochgehalten. Es wird 2026 noch Restrukturierungen geben, oft deckt der Immobilienwert den Bankkredit nicht ab. Die Frage ist: Zu welchen Preisen ist man bereit, sich von einem Investment zu trennen? Ich bin aber optimistisch, dass wir 2026 das Marktgleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erreichen. Wir sind auf einem guten Weg. 

Holler: Zumindest sollte 2027 auch das letzte Projekt verdaut und Preisrealität erreicht sein. 

Ulm: Es wird wieder mehr Geld in den Markt fließen. Weil Investoren, die noch mit vielen Schnäppchen rechnen, erkennen: Es kommen keine mehr nach, der Markt ist stabil.

Sattlegger: Liquide Bauträger mit Bonität werden davon profitieren. Im Segment der Einfamilienhäuser haben wir enorm an Marktanteilen gewonnen, weil es neben uns nur noch wenige Anbieter gibt. Bauträger, die jetzt Projekte zu angepassten Preisen ­kau­fen können, werden profitieren. Die Vorzeichen stehen für alle Bauträger, die weiterhin aktiv Projekte entwickeln, ausgesprochen gut. Das ist auch wichtig. Denn: Es gibt in Wien viel zu wenige Baubewilligungen und somit wird in den nächsten Jahren viel zu wenig gebaut werden. Das kann kurzfristig auch nicht mehr aufgeholt werden. Diese geplante Bautätigkeit ist viel zu wenig, das führt zu einer riesigen Verknappung. Unkorrigierbar!

Schmidt: Es gibt zu wenige Baubewilligungen! Kaum ein Projekt startet. Zudem gibt es viel weniger Bauträger mit Zukunft. Die Neubauflaute wird noch vier oder fünf Jahre anhalten.

Ulm: Tatsächlich rechnen Unternehmen für Innenausbau – deren Konjunktur nach unserer startet – mit einer Erholung erst 2029.

Neumann: Die Zeichen, dass es am Markt aufwärtsgeht, mehren sich. Bauherrenmodelle sind ein Frühindikator. Sie sind für pri­vate Investoren interessant, die ihre Steuerlast optimieren wollen. Sie beobachten die Immobilienpreise deshalb sehr genau und bemerken: Die Bodenbildung ist vorbei, es geht wieder aufwärts. Also kehren sie auf den Immobilienmarkt zurück. Spätestens 2027 wird die Stimmung sehr positiv sein. Schon jetzt kommen Neuinves­toren ohne Erfahrung mit Bauherrenmodellen auf uns zu, das gab es in den letzten Jahren kaum.

Gerade bei günstigen Mieten ist die Nachfrage enorm. Hört Sie die Politik nicht, wenn Sie sagen, dass das schneller gehen muss? 

Bruckner-Simon: Es gibt zwei Seiten: Ja, die Nachfrage ist enorm. Aber wir hängen auch von der Finanzierung ab. Wegen
einer neuen Förderrichtlinie müssen wir in Graz um etwa zehn Euro pro Quadratmeter warm vermieten – brutto, Erstbezug inklusive eingerichteter Küche. Investoren überlegen sehr genau, ob sich bei diesem Preis noch Renditen ausgehen.

Neumann: Graz ist ein schwieriger Markt. Die Vermietung im Neubaubereich mit Bauherrenmodellen funktioniert. Der Verkauf bei Endnutzern funktioniert nur eingeschränkt. Es gibt tolle Pro­jekte, die trotz günstiger Preise nicht zu platzieren sind. Man findet im Endkundenbereich schwer Käufer.

Schmidt: Wurde zu viel gebaut?

Neumann: Eher falsch gebaut, zu viele Anlegerwohnungen mit 40 bis 50 Quadratmetern. Gut ist die Nachfrage nach Größerem.

Holler: Dass Bauherrenmodelle gut funktionieren, zeigt: Anleger müssen incentiviert werden, wenn die Rendite im Immobilienmarkt nicht höher ist als bei anderen Veranlagungsprodukten. Da braucht es zusätzliche Anreize: In Deutschland verbessert die degressive Abschreibung die Rendite. Das kostet den Staat nicht viel.

Von welchen Renditen kann man jetzt ausgehen?

Holler: Mit Steuereffekt erzielt ein Investor zwischen drei und 3,5 Prozent, ohne diesen knapp unter drei. Vier Prozent gibt es in nächster Zeit nur bei manchen Großprojekten – aber auch nur für Investoren, nicht für Einzelanleger. Denen bleiben Bauherrenmodelle, die zusätzlich zum Steuereffekt von Förderungen profitieren.

Und beim Zinshaus?

Schmidt: Unter zwei Prozent im ersten Bezirk, in Nullzinszeiten lag die Rendite unter einem Prozent. Beim Zinshaus geht es um Liebe zum Objekt: Ein Kunstwerk an der Wand bringt auch keine Rendite. Bei einem schönen Haus im ersten Bezirk gibt es Steigerungsmöglichkeiten, wenn alte Mieter ausziehen oder der Dachboden ausgebaut wird. Es geht also weniger um die Rendite als um Ausbaumöglichkeiten oder den Verkauf von Einzelwohnungen. Das ist viel Arbeit, aber die lohnt sich deutlich.

Überlegen auch Eigennutzer die Wertentwicklung ihrer Immobilie?

Sattlegger: Eigennutzer berechnen keine Rendite, es geht nur um die Befriedigung des Wohnbedürfnisses. Für Qualität gibt man gern ein bisschen mehr aus. Es kann sich aber auch rechnen. Wir sind vor zwei Jahren selbst in die Vermietung gegangen und erzielen teilweise über 3,5 Prozent Rendite. Wir bieten aber keine kompakten Zweizimmerwohnungen, sondern großzügige Grundrisse und gute Ausstattung. Solche Angebote gibt es vor allem im 22. Bezirk kaum. Das ist eine Nische im Mietbereich, die wir gut nutzen.

Wurden die Kleinwohnungen am Bedarf vorbei gebaut?

Neumann: Man hat den Anlegern 20 Jahre lang erzählt, 35 oder 40 Quadratmeter mit optimiertem Grundriss sind am besten zu vermieten. Also haben sie solche Größen nachgefragt, die waren gut zu verkaufen und wurden deshalb gebaut. Wir haben große Schwierigkeiten, Anleger davon zu überzeugen, dass 70-Quadratmeter-Wohnungen deutlich besser zu vermieten sind. In Graz etwa bauen wir geförderte Reihenhäuser mit dem Bauherrenmodell. Anleger glauben, dass diese nur zu niedrigsten Preisen vermietbar seien. Aber warum soll das so sein? Es gibt sonst keine mietbaren Reihenhäuser und als Eigentum erzielen sie sehr hohe Preise.

Ist das Mietsegment auch für große Bauträger wie allora interessant?

Ulm: Ja, durchaus. Wir müssen uns um günstige Grundstücke, vernünftige Finanzierungen von Projekten und eine angemessene Rendite – und damit um die Leistbarkeit für den Eigenkapital­geber – bemühen. Dann können wir die Nachfrage mit den richtigen Preisen bedienen.

Die Nachfrage wäre da, aber die Wohnungen sind zu teuer.

Holler: Es waren einzelne Player, die alles gekauft und so die Preise hochgetrieben haben. Das ist vorbei. Aber wie bekommt man die Kosten in den Griff ? Wie schaffe ich Preise, die für Eigennutzer und Investoren interessant und für Mieter stemmbar sind? 

Ulm: Es geht auch um die Betriebskosten, die Beheizung. Der Nebenkostenblock auf der Miete ist gewaltig und von der öffentlichen Hand gesteuert. Da ist nie von Beschränkungen die Rede.

Holler: Der zweite Faktor der Nebenkosten hat mit Nachhaltigkeit und Effizienz zu tun. Nachhaltig zu bauen, ist kurzfristig teurer, langfristig ist die Bewirtschaftung effizienter und die Kosten sinken. 

Ulm: Die Lebenszykluskosten der nachhaltigen Immobilien sind günstiger. Das ist eine simple ökonomische Überlegung.

Sattlegger: Viele vergessen in ihrer Kalkulation darauf. Eine Wärmepumpe bei einem gut gedämmten Haus amortisiert sich schnell.

Holler: Die Bestandsbewirtschaftung muss günstiger werden. Das gelingt nur mit nachhaltigen Effizienzmaßnahmen. Nebenkosten spielen oft eine wesentlichere Rolle als die Miete selbst.

Gelingt Nachhaltigkeit auch bei günstig zu mietenden Objekten?

Bruckner-Simon: Um Förderungen zu bekommen, müssen wir den Silber-Standard einhalten, die richtigen Materialien und recycelte Baustoffe verwenden. Ökologie ist in der Steiermark ein wesentlicher Aspekt im Fördersystem.

Ist Nachhaltigkeit auch ein Investorenthema?

Neumann: Der Privatinvestor achtet meistens vorrangig auf die Rendite, Ökologie ist die Draufgabe.

Sattlegger: Es geht auch um die Wertentwicklung. Zukunftsfitte Immobilien haben ein viel größeres Potenzial. Renditen sehen Kunden schnell, für die Wertentwicklung muss man langfristig planen. Das ist nicht einfach fassbar, aber ein wesentlicher Faktor.

Holler: Es gibt keinen Fonds oder institutionellen Anleger, der ohne Zertifizierung kaufen würde. Bei Endkunden zählen der Preis, die Location, die Gestaltung. Erst dann kommt die Nachhaltigkeit.

Schmidt: Im gehobenen Neubausegment sind die Käufer schon stolz auf Zertifikate, Fotovoltaik und Wärmepumpen. 

Ulm: Klar. Wer will heute noch von Gaspreisen abhängig sein?

Schmidt: Bei Zinshäusern bleibt nur die Fernwärme. Deshalb sind die Endkunden Liebhaber, die nicht so sehr auf Betriebskosten achten. Nachhaltig sind die Häuser durch ihre Bestandsdauer.

Holler: Aus ökologischer Sicht liegt der größte Hebel in Lösungen für die Nachhaltigkeit im Altbestand.

Schmidt: Die alten Bürohäuser oder Bauten aus den Vierzigern bis Neunzigern: Dort sind die wahren Probleme.

Ist Sanierung noch ein Geschäft?

Schmidt: Ja, aber danach kommt der Verkauf, nicht die Vermietung, da sind wir im Altbau viel zu stark gedeckelt, als dass sich eine umfassende Sanierung rechnen könnte.

Holler: Wir haben ein eigenes Geschäftsmodell dafür. Wir steigern in Altbauten die Energiekennwerte durch Sanierung von C auf A, behalten sie zehn Jahre, dann verkaufen wir die Wohnungen. 

Was soll gebaut werden: mehr hochwertiges Angebot oder Wohnungen mit einfacherer Ausstattung? 

Schmidt: Wir brauchen alles. Wir brauchen die leistbare, die gehobene, die geförderte und auch die Luxuswohnung.

Neumann: Es muss nicht immer Marmor sein, aber die bestmögliche Qualität. Nachhaltig, lang vermietbar oder nutzbar. Man kann auch günstiger bauen, nicht schäbig oder billig, sondern in einer dem Preis entsprechenden langfristig nutzbaren Qualität.

Sattlegger: Natürlich gibt es sinnvolle Grenzen in der Ausstattungskategorie. Wir sind im Premiumsegment tätig, aber der Markt funktioniert erst dann, wenn auch wirklich alle Marktsegmente funktionieren. Deshalb ist auch für uns das Funktionieren des Gesamtmarkts entscheidend.  

Bruckner-Simon: Schlechte Qualität ist unverkäuflich. Wir halten qualitativ mit jedem vergleichbaren Wohnbau mit. Wir haben Fußbodenheizung, elektrische Beschattung und, und, und.

Holler: Der Qualitätsstandard in Österreich ist hoch. Nicht die Ausstattung treibt die Kosten, sondern die Projektzeit. Schnellere Genehmigungen, Digitalisierung, hoher Vorfertigungsgrad – damit kann man Kosten senken.  Ulm: Der Immobilienmarkt durchwandert Zyklen, so auch jetzt. Die Immobilie ist aus Anlegersicht kein Spekulationsobjekt mehr, sondern eine langfristige, solide Veranlagung. Die war sie schon immer. Der Ausdruck Betongold ist ja mehr als 100 Jahre alt.

Die Originalversion dieses Artikels wurde im assets Magazin publiziert.
Bilder: © assets Magazin

Die 3SI Immogroup wurde vom IMWF Austria im aktuellen Industry Reputation Report zum Immobilienentwickler des Jahres 2025 gekürt – ein starkes Zeichen für die hohe öffentliche Wahrnehmung, die wirtschaftliche Stabilität und die konsequente Projektumsetzung des Familienunternehmens. Seit fünf Jahren analysiert das IMWF in Kooperation mit dem INDUSTRIEMAGAZIN die Medienreputation österreichischer Industrieunternehmen. Grundlage bilden über 151.000 ausgewertete Aussagen aus Nachrichtenmedien, Branchenpublikationen und Social Media.

Starke Performance in herausforderndem Marktumfeld

Die 3SI Immogroup überzeugte besonders in den Bereichen Wirtschaftlichkeit und Management: Trotz schwieriger Rahmenbedingungen blickt das Unternehmen auf ein äußerst erfolgreiches Geschäftsjahr zurück und setzt weiterhin entschlossen auf die Sanierung von Zinshäusern sowie die Umsetzung hochwertiger Neubauprojekte. Während viele Mitbewerber Projekte verschoben oder reduziert haben, investierte die 3SI Immogroup konsequent weiter und stärkte so ihre Marktposition. Auch als Arbeitgeber zeigt das Unternehmen Stabilität: Die Mitarbeiteranzahl und die hohe Qualität des Teams konnten trotz Branchenherausforderungen vollständig gehalten werden – ein klares Zeichen für Verlässlichkeit und langfristiges Denken.

Geschäftsführer Ing. Michael Schmidt kündigt auch für 2025 und darüber hinaus umfangreiche Schritte an: „Wir setzen kontinuierlich neue Projekte um, haben weitere spannende Liegenschaften in Vorbereitung und investieren gezielt in Wien. Dadurch schaffen wir nicht nur hochwertigen Wohnraum, sondern sichern auch langfristig unsere Position als einer der führenden Entwickler der Stadt.“

Aktive Stimme für die Branche

Zusätzlich punktet die 3SI Immogroup durch starke Präsenz und Meinungsführerschaft: Auf LinkedIn agiert Unternehmer Ing. Michael Schmidt zunehmend als Stimmrohr der Branche, spricht Herausforderungen offen an, setzt Impulse für Veränderungen und trägt aktiv zu einer sachlichen, zukunftsorientierten Diskussion im Immobiliensektor bei. Mit seiner Wahl zum Senator des Senats der Wirtschaft wurde seine Rolle als bedeutende Stimme der Branche nun zusätzlich gestärkt und offiziell bestätigt – ein weiterer Beleg für die hohe Anerkennung, die die 3SI Immogroup in der österreichischen Immobilienlandschaft genießt.

Bild: © 3SI Immogroup | Branding Identity | Thomas Meyer