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Zinshausexperte Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, spricht über die neuen Regelungen zum Dachbodenausbau

Steht der Dachgeschoßausbau in Wien vor dem Aus?

31.07.2018

Steht der Dachgeschoßausbau in Wien vor dem Aus?

Eine Entscheidung des VwGHs könnte dafür sorgen, dass viele Dächer von Zinshäusern nur noch halb so groß ausgebaut werden dürfen wie bisher. Die Folgen wären aber nicht halbe Dachausbauten, sondern gar keine mehr, fürchtet Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI und fordert eine Rückkehr zur bestehenden Regelung.

Neue Regelung erschwert den Dachgeschossausbau in Wien

Auslöser für die überraschende Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes war der Streit eines Anrainers mit einem Immobilieneigentümer. Der Immobilieneigentümer wollte das Dach seines Zinshauses ausbauen, die eingereichten Planungen waren dem Anrainer jedoch zu hoch. Das Verfahren landete schließlich vor dem Verwaltungsgerichtshof (VwGH), mit dem Ergebnis, dass die bisher übliche Praxis, bei Dachausbauten mittels Wärmedämmungsmaßnahmen bis zu 30 Zentimeter an Höhe dazuzugewinnen, ab sofort verboten ist. Konsequenz: Wo bei einem Wiener Zinshaus mit einem Rohdachboden durch das Abtragen des alten Dachstuhls meistens zwei weitere Wohnebenen mit je 2,50 Metern Raumhöhe geschaffen werden konnten, könnte es jetzt sein, dass sich nun nur mehr eine Ebene ausgeht. „Wenn die erzielbare Fläche auf die Hälfte reduziert wird, werden die vielen Dachgeschoßausbauten von Zinshäusern in Wien unwirtschaftlich – das betrifft insbesondere die Randbezirke, wo es mit den hohen Baukosten sowieso schon schwierig ist noch Profit zu machen“, warnt Michael Schmidt.

„Die Folge dieser neuen Vorschrift zum Dachgeschoßausbau wird nicht sein,
dass halb so viele Dachgeschoße entstehen, sondern dass diese gar nicht mehr ausgebaut werden." – Ing. Michael Schmidt, Geschäftsführung

Das Familienunternehmen ist seit mehr als 60 Jahren am Wiener Immobilienmarkt tätig und hat sich auf den Kauf und die Revitalisierung von Zinshäusern, Grundstücken, sanierungsbedürftigen Wohnungen, Bürohäusern und leer stehenden Hotels in Wien und Umgebung spezialisiert. Schmidt weiter: „Die Folge dieser neuen Vorschrift zum Dachgeschoßausbau wird nicht sein, dass halb so viele Dachgeschoße entstehen, sondern dass diese gar nicht mehr ausgebaut werden. Außerdem kann diese Änderung zur Folge haben, dass in die Zinshäuser kein Lift mehr eingebaut wird und die Sanierung auf Jahre hinausgezögert wird.“ Vor allem sind es die hohen Baukosten in Wien, die einen halben Dachausbau unrentabel machen. Schmidt: „Die Mieten in Wien sind zwar hoch, aber seit zwei Jahren stabil. Die Baukosten hingegen sind in den letzten beiden Jahren stark gestiegen. Teilweise reden wir da über ein Plus von 20 Prozent in nicht einmal zwei Jahren.“ Und: „Der Ausbau eines Rohdachbodens eines Zinshauses muss sich über die erzielbare Miete finanzieren.“

Von einer Änderung der Voraussetzungen für einen Dachausbau wären in Wien insbesondere die Mietshäuser aus der Gründerzeit betroffen. Deren Bestand wird aktuell auf rund 30.000 Häuser geschätzt. Bis dato wurde bei rund 11.000 dieser Zinshäuser das Dach bereits ausgebaut.

Der Wegfall der Dachausbauten in Wien würde aber nicht nur die Besitzer von Zinshäusern und Entwickler von Immobilien treffen, sondern auch die Stadt. Aufgrund der steigenden Bevölkerung ist Wohnraum in Wien ohnedies knapp. Und während der soziale Wohnraum vor allem auf der grünen Wiese entsteht, bringt eine Verdichtung des Wohnangebots im urbanen Gebiet nicht nur ökologische Vorteile, sondern sorgt auch für eine Belebung alter Stadtteile. Schmidt: „Es wäre daher aus mehreren Gründen wünschenswert, zur bisherigen Regelung zurückzukehren.“

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