Für die Ewigkeit: „Sanieren ist immer besser als abreißen“ – nach diesem Credo arbeitet die 3SI Immogroup. Wie aus einem desolaten Zinshaus ein runderneuertes Wohnhaus entsteht, erklärt Geschäftsführer Michael Schmidt in einem Beitrag von Sandra Baierl im Kurier.

1899 hat Architekt Friedrich Exter ein Wohnhaus in der Meißnergasse (1220Wien) konzipiert. So, wie es damals üblich war: im Erdgeschoß mit Rustika-Steinen, mit Pilaster und Ornamenten an der Fassade. Während des Zweiten Weltkrieges wurde die Immobilie beschädigt, im Zuge der Fassadenherstellung 1953 dann ohne Rücksicht auf die ursprüngliche Ausgestaltung repariert. Seitdem war das Haus in der Meißnergasse auf einer Seite schmucklos, auf der anderen gab es noch die ursprüngliche Fassadengliederung.

Die 3SI Immogroup hat sich dem Projekt angenommen. Weil da viel Charme versteckt lag. So wurde im Hof, wo früher eine Werkstatt und später ein Reitstall waren, ein Hofhaus mit 55 m² errichtet. Als alleinstehende Wohnung samt Eigengarten. Rund 1,5 Jahre wurde das Objektsaniert. Es entstanden in den Regelgeschoßen und dem ausgebauten Dachboden 26 Wohneinheiten von 30 bis 127 Quadratmeter. Der Kaufpreis liegt je nach Wohnung zwischen 166.000 und 990.000 Euro.

Unsere Fragen richten wir an den geschäftsführenden Gesellschafter der 3SI Immogroup, Michael Schmidt. Nicht nur die Meißnergasse, auch sieben weitere Objekte sind soeben ins Portfolio des Unternehmens gekommen.

KURIER: Ein desolates Zinshaus komplett zu sanieren – warum macht man so etwas?

Michael Schmidt: Weil die 3SI auf Nachhaltigkeit setzt. Wenn man das nutzt, was da ist, ist man nachhaltig. Sanieren ist immer besser als wegreißen. Diese Gründerzeithäuser stehen seit mindestens hundert Jahren und sind eigentlich für die Ewigkeit gebaut. Es gibt sehr viele Menschen, die lieber in einer Wohnung mit Gründerzeitcharme leben wollen als in Neubauten. Sie haben einen eigenen Charme und zahlreiche Käufer honorieren das. Wir machen das ja auch, weil es sich auszahlt.

Es gibt einen Dachausbau: Warum hat man sich dafür entschieden und wie schwierig war die Genehmigung?

Dachausbauten sind immer eine große Herausforderung, aber oft die einzige Möglichkeit, um die Revitalisierung eines Gründerzeithauses auch wirtschaftlich sinnvoll hinzubekommen. Es sind zwar die teuersten neuen Quadratmeter, die man bauen kann, aber es sind eben neue, zusätzliche Flächen zum Vermieten oder Verkaufen.

Was waren die größten Hürden bei der umfassen- den Sanierung?

Der erste Schritt ist immer, die Baugenehmigung zu erhalten und dann die richtige Baufirma zu finden. Am schwierigsten bei einer Sanierung ist sicherlich der Dachaus- bau – auf ein altes Haus neue Wohnungen daraufzustellen und dabei auf die bestehende Substanz und das gesamte Erscheinungsbild zu achten, ist immer wieder echte Baukunst.

Mussten Sie Menschen ausmieten?

Nein, wir mussten keine Bewohnerinnen ausmieten. Mieter müssen auch nicht ausziehen, denn es wird in die bestehenden Mietobjekte nicht eingegriffen.

Wie wurde mit dem Thema ESG umgegangen?

Nachhaltigkeit ist uns wichtig, das zeigen wir seit über 20 Jahren, da wir bestehende Ressourcen nutzen und nicht abreißen, sondern erneuern und verdichten. Wir nutzen die bestehende Infrastruktur und bauen nicht auf der grünen Wiese, wo diese erst geschaffen werden müsste. Beim Heizsystem ist der Ausstieg aus Gasunausweichlich geworden. Wir verbauen Wärmepumpen, etwa im Hof des Hauses, und nutzen die Fernwärme, so weit dies möglich ist. Und alles, was verbessert werden kann, wird gemacht: von der Dämmung der Hoffassade  – alleine das bringt oft bis zu einem Viertel Heizkostenersparnis – Austausch der Fenster usw. All das liefert einen verbesserten Heizwert. Beider Meißnergasse war es möglich, das Haus an das Wiener Fernwärme- netz – und in einem Sommer wie jetzt muss man auch sagen das Fernkältenetz – anzuschließen.

Ein Zinshaus kann kein Neubau werden: Wie ist das alte Haus in Bezug auf Heizeffizienz bzw. modernem Klimasystem?

Das stimmt, aber fast würde ich sagen: Gott sei Dank ist es kein Neubau. Das Raumklima ist in einem Gründerzeitbau oft besser als in einem Neubau. Wenn Sie jetzt bei dieser Hitze in ein altes Stiegenhaus gehen, wissen Sie, was ich damit meine. Fünf Grad weniger, mindestens. Und mit den entsprechenden Dämmungen wie Fassade, isolierte Fenster etc. senke ich die Heizkosten im Winter beträchtlich. Bei Dachausbauten ist es heute ohne Beschattung und Klimaanlage gar nicht mehr denkbar. Und hier bietet Fern- wärme eine gute Ergänzung. Alternativ ist hier eine Erdwärmepumpe z.B. im Hof sinnvoll.

Wie lautet Ihre Gesamtrechnung für ein solches Projekt?

Die Investition in Gründerzeithäuser ist für die 3SI Immogroup gelebte Tradition und nicht nur mit wirtschaftlichen Maßstäben zu berechnen. Als Familienunternehmen in dritter Generation bauen wir etwas für unsere Kinder auf, das Wert und Bestand hat. Wenn Sie so wollen, ist die Rechnung also auf Generationen angelegt. Mal abgesehen davon, dass wir Zinshäuser lieben.

Die 3SI hat soeben sieben weitere Zinshäuser in Wien gekauft: Sind die gerade so günstig oder ist das Ihre Sammelleidenschaft?

Billig waren und sind Zinshäuser nie, was sich zuletzt am Markt getan hat, würde ich höchstens als Preiskorrektur bezeichnen. Manches war in den vergangenen Jahren schlichtweg viel zu teuer eingepreist. Jetzt hat sich das wieder auf einem normalen Niveau eingependelt. „Zinshäuser sammeln“ – so würde ich das aber nicht nennen. Wir lassen die nicht herumliegen und sperren sie auch nicht weg. Wir richten sie wieder her, und zwar am besten so, dass man sie mindestens noch einmal für weitere 120 Jahre bewohnen kann.

Die Originalversion dieses Artikels wurde von Sandra Baierl geschrieben und im "Kurier" am 27.07.2025 publiziert.
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