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Zinshausverkauf: Was tun mit dem Geld?

Ein Zinshaus verkaufen und den Erlös anlegen: Damit lässt sich meist noch mehr Geld verdienen. Aber wie veranlagt man sein Vermögen am nachhaltigsten? Wie können Anlagepakete aussehen - und was bringen sie? Wir zeigen anhand von mehreren Beispielen, wie man sein Geld nach einem Verkauf sinnvoll reinvestieren kann.

Angenommen, Sie besitzen ein Gründerzeithaus mit 1.000 Quadratmetern Wohnnutzfläche in durchschnittlicher Lage in Wien (z. B. im 12. oder 16. Bezirk). Die Mieterstruktur ist gemischt, ca. ein Viertel der Wohnungen ist befristet, der Rest unbefristet vermietet. Die Netto-Mieteinnahmen (ohne Betriebskosten) belaufen sich dabei auf 3,50 Euro pro Quadratmeter bzw. 3.500 Euro pro Monat.

 

Sie entscheiden sich, Ihr Zinshaus zu verkaufen und sehen sich nun mit der Notwendigkeit konfrontiert, eine beachtliche Summe möglichst sicher und vorausplanend anzulegen. Am besten natürlich wieder in Immobilien. Ein sinnvolles Ziel wäre es, mit einfacher zur vermietenden Neubau-Immobilien höhere Mieteinnahmen zu lukrieren. Oder Sie erfüllen sich mit dem Erlös aus dem Verkauf den langersehnten Wunsch nach einem Luxus-Penthouse.
 

Natürlich gibt es auch die Möglichkeit sich Ihren ganz persönlichen Mix aus Alt- und Neubau, Anlage- und Eigennutzerwohnungen zusammenzustellen. Im Portfolio der 3SI Immogroup werden Sie mit Sicherheit fündig.


Wie können solche Anlagepakete aussehen – und was bringen Ihnen diese vor allem finanziell? Hier verschiedene Anlagevarianten anhand dreier ausgewählter Wohnprojekte der 3SI Immogroup, die beispielhaft rechnerisch darstellen, wie Sie Ihren Verkaufserlös gewinnbringend anlegen können.
 

Als Ausgangsbasis nehmen wir einen Verkaufserlös für Ihr eingangs erwähntes Zinshaus von 2,5 Millionen Euro an. Das Zinshaus stammt aus langjährigem Familienbesitz und gilt daher steuerlich als „Alt-Vermögen“. Somit fallen beim Verkauf lediglich 4,2 Prozent an Immobilienertragssteuer an. Der tatsächliche Erlös beläuft sich demnach auf 2.395.000 Euro.

 

1. Anlagevariante: Hoher Ertrag mit Neubauwohnungen

Mit dem Veräußerungserlös von 2.395.000 Euro können rund 480 m² (entsprechen mehr als einem Drittel) des Neubauprojekts der 3SI Immogroup in der Van-der-Nüll-Gasse 78, 1100 Wien erworben werden. Dabei handelt es sich um Neubauwohnungen, die frei, ohne Mietzinsobergrenzen, vermietet werden können.


Ein weiterer Vorteil ist, dass diese einfach zu vermieten sind, da es sich dabei durchwegs um kleinere, gut geschnittene Wohnungen handelt. Ein realistischer Ansatz für die Netto-Miete beträgt hier 13 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ihre Mieteinnahmen würden sich somit um 75 Prozent auf fast 6.240 Euro pro Monat steigern. Hinzu kommt, dass der Erhaltungsaufwand bei Neubauwohnungen im Durchschnitt oft nur halb so hoch ist, wie bei Altbauwohnungen. Es bleibt Ihnen somit netto noch mehr übrig.

 

2. Anlagevariante: Ein Mix aus Alt- und Neubauwohnungen

Der Flair einer sanierten Altbauwohnung ist kaum zu überbieten. Auch wenn der Altbau in der Vermietung oft ein wenig eingeschränkt ist: Wenn man mit einem guten Lagezuschlag kalkulieren kann, ist diese Investition interessant. Bei den Wohnungen am Rennweg 33A, 1030 Wien beträgt der Lagezuschlag 4,62 Euro pro Quadratmeter.


Mischt man nun diese mit den Neubauwohnungen in der Van-der-Nüll-Gasse 78 im Verhältnis 50:50 (Gesamtkaufpreis: 2,395 Millionen Euro, Fläche ca. 480 m²) käme man auf eine Durchschnittsmiete von etwa 12 Euro pro Quadratmeter.


Unser Tipp: Behalten Sie eine 50 m² Altbauwohnung am Rennweg für sich und vermieten Sie den Rest. Die Netto-Mieteinnahmen würden sich auf monatlich 5.160 Euro belaufen, mehr als 45 Prozent über den aktuellen Mieteinnahmen Ihres Zinshauses.

 

3. Anlagevariante: Investition in Lage, Lage, Lage und ein Penthouse

Sie wollen ganz auf die Wiener Gründerzeit und die begehrte innerstädtische Lage setzen? Dann empfiehlt sich für Ihr Budget von 2,395 Millionen Euro ein Anlagemix mit insgesamt 368 Quadratmetern Wohnnutzfläche – aufgeteilt auf die 3SI-Projekte in der Blindengasse 39, 1080 Wien („Josefin“) und am Rennweg 33A, 1030 Wien.


In der Blindengasse kaufen Sie ein 100 Quadratmeter großes Luxus- Penthouse mit Dachterrasse und Blick über Wien für die persönliche Nutzung, sowie eine kleinere Anlagewohnung. Am Rennweg investieren Sie in über 200 Quadratmeter gut ausgestattete und zentrale Altbauwohnungen. Dieser Mix mit sehr gehobenem eigenem Wohnerlebnis bringt Ihnen monatliche Mieteinnahmen von immerhin 2.853 Euro.